DANSKE UDLEJERE AFGIVER HØRINGSSVAR VEDR. SAMMENSKRIVNINGEN AF LEJELOVEN OG BOLIGREGULERINGSLOVEN
       
Af Formand Keld Frederiksen
21.09.20




trm@trm.dk


Transport. og Boligministeriet


Frederiksholms kanal 27F


1220 København K




18. september 2020






Vedr. høring over udkast til lovforslag om en ny lov om leje og ny lov om boligforhold:



Danske Udlejere har modtaget de foreløbige udgaver af lovforslagene.



Det har været efterspurgt i mange år, at få udarbejdet een samlet lov, der regulerer forholdet mel-lem lejer og udlejer. Forslag dertil er nu fremkommet efter at der i 2014 blev truffet beslutning derom.



Det endelige lovforslag, der skal forelægges Folketinget til vedtagelse eller forkastelse, skal derfor være grundig bearbejdet - hvorfor en længere beslutningsproces bør tilrådes



Det er i noteret, at sammenskrivningen ikke skal medføre ændringer af de gældende regler, hvorfor de nye paragraffer skal fortolkes i overensstemmelse med de regler / den praksis vi kender i dag. Såfremt det fra lovgivers / embedsmændenes side er foreslået nye paragraffer, der skal fortolkes / læses på anden måde end de nugældende regler / den nugældende retspraksis, bør dette være fremhævet i bemærkningerne, alt således det er tydeliggjort, hvis sammenskrivningen, på trods af intentionen om ikke at ændre regelsættet, alligevel ændres /justeres.



Såfremt udlejer skal kunne forhøje lejen i et uopsigeligt lejemål, skal udlejer i henhold til LL §. 47 stk. 4, have taget et forbehold derom. På tilsvarende vis, skal lejer også i uopsigelige lejemål, have taget et forbehold om at kræve lejen nedsat. I bemærkningerne - side 24 til §. 4.4. anføres at lejen "som udgangspunkt" kan kræve lejen nedsat, selv om der er tale om et uopsigeligt lejemål. Der bør være samme regelsæt for henholdsvis lejer og udlejer ved uopsigelige lejemål.



I kap. 5 - § 5 stk. 3 - bør der indsættes et "alene" eller et ”kun” hvis pristalsregulering skal være den eneste mulighed for regulering af en aftalt "fri leje."



I kap. 1 - under § 1.6 - bør derfor opregnes samtlige mulige reguleringsmåder sat i forhold til de enkelte lejemålstyper. Der bør derfor suppleres med lejemål i nyopførte ejendomme, og i ombyg-gede erhvervslokaler m.fl. Tilsvarende bør sammensatte aftaler, hvor det væsentligste element er lejeforholdet, medtages som et eksempel i lovens opregning,



Een af fordelene ved at få reglerne samlet i een lov er, at det netop bliver muligt at få skabt overblik over regelsættet og bl.a. få udarbejdet en oversigt over de mulige lejefastsættelsesregler / lejeregule-ringsregler i et enkelt kapitel - selvfølgelig med henvisning til senere mere fyldige paragraffer.




Hvis / da der fortsat ses at være ønske om, at lejelovgivningen skal være lovreguleret i meget vidt omfang, skal / bør det under § 2.1. udfærdiges en udtømmende liste over, hvad der skal være nævnt i lejekontrakten, hvis en konkret aftale skal kunne gøres gældende overfor lejeren. Lejeloven skal være overskuelig, da loven netop anvendes af lægfolk på såvel lejer- som udlejersiden.



Vedr. afregning af forbrug, bør det af hensyn til miljøet, indføres en bestemmelse om, at udlejer kan kræve opsat separate vandmålere i eksisterende lejemål, således at lejer fremadrettet betaler aconto efter måler - selvfølgelig mod at lejen nedsættes med et tilsvarende beløb.



Kap. 12 i forslaget indeholder en overordnet bestemmelse om, at der skal udarbejdes vedligeholdel-sesplaner, jf. § 12.3. Det bør i paragraffen præciseres, hvilke ejendomme der konkret er omfattet af disse regler.



Det vil være naturlig, at der i § 12.2. anføres at denne regel kan fraviges - og ikke blot henvise til, at der i § 12.5 bestemmes at § 12.2. kan fraviges - specielt under hensyntagen til, at det som hoved-regel og i praksis er lejerne, der har den indvendige vedligeholdelsespligt. Lejelovens regler skulle gerne give udtryk for de regler, der som udgangspunkt er gældende i samfundet / lejekontrakterne - alt således at der kun skal indgås særskilte aftaler, hvis parternes konkrete aftale skal fravige de almindelig anvendte regler i samfundet.



I kap. 13, bør der indsættes nogle overskrifter, for de forskellige ejendomstyper, således at det klart og overskueligt fremgår, hvorledes der skal forholdes i de forskellige ejendomstyper.




I kap. 14 bør det - af hensyn til miljøet og de energibesparende foranstaltninger, der ønskes gen-nemført i udlejningsejendomme - bestemmes at "mindre" kælder- og loftsrum kan inddrages dertil, uden at der skal stilles andre tilsvarende rum til rådighed for lejer, hvis dette i praksis ikke er mulig.



Der ses ikke at være grund til - på det generelle plan - at straffe en udlejer der foretager forbedrin-ger i en ejendom i strid med reglerne - med bøde og fængsel. Konsekvensen må begrænses til, at vedkommende ikke kan kræve forbedringsforhøjelsen.



Der er gode grunde til at rose materialet som helhed i relation til omfanget at bemærkningerne til paragrafferne. Bemærkningerne er meget omfattende og giver et retvisende billede af, hvor mange forskellige situationer, der kan opstå på lejemarkedet og som ikke er / kan medtages i selve lov-teksten. Bemærkningerne giver også "bud på" hvorledes paragrafferne skal fortolkes. Hvorvidt disse løsningsforslag - som nok i den kommende retspraksis vil blive anvendt som fortolknings-bidrag i kommende retssager - er indgående drøftet af / mellem politikerne er nok usikkert.



Under bemærkningerne til kap. 22 angående udlejers forpligtelser til at indkalde lejer til fraflyt-ningssyn og fremsættelse af istandsættelseskrav (specielt side 8) opregnes de mange bestræbelser en udlejer skal foretage sig for at finde frem til en lejer, der i strid med reglen LL § 97 stk. 2, ikke har oplyst sin nye adresse. Det var mere praktisk om det var blevet anført, hvorledes udlejer skal forhol-de sig, når det – på trods af, at de mange undersøgelser ikke resulterede i, at lejers nye adresse blev fundet – fortsat ikke kan skabes kontakt med lejer.



Vedr. lov om boligforhold


Umiddelbart er det praktisk, at der vedtages en lov, som er gældende i forholdet mellem lejer og udlejer og dertil en lov som regulerer forholdet til det offentlige.



Der ses dog at være hensigtsmæssig om der i Lov om leje, på de relevante steder sker henvisning til de dertil knyttede kapitler i lov om boligforhold.




Danske Udlejere deltager gerne i det videre arbejde for at få skabt en anvendelig lovgivning til bedste for brugerne deraf.




Med venlig hilsen



DANSKE UDLEJERE



Keld Frederiksen


kf@hviid-frederiksen.dk


97 44 14 44 / 40 15 30 58




Tilbage