LOVENS ANVENDELSESOMRÅDE OG LEJEAFTALEN
       
Af Advokat Louise Kaczor
14.09.20



HER STARTER EN ARTIKESERIE SKREVET AF ADVOKAT OG BESTYRELSESMEDLEM I DANSKE UDLEJERE LOUISE KACZOR. ARTIKELSERIEN GENNEMGÅR HELE LEJELOVEN - FRA A TIL Z.



Lejelovens kapitel 1 – Lovens anvendelsesområde og


Lejelovens kapitel 2 – Lejeaftalen



Denne artikel indgår som en del af en artikelserie, hvor vi vil se nærmere på den grundlæggende lejeret, fra lejemålets indgåelse til lejers fraflytning og genudlejning af lejemålet.



I denne omgang vil vi se på, hvornår lejeloven finder anvendelse og hvad der gør sig gældende i forhold til indgåelse af lejekontrakten, herunder hvilke krav der stilles til lejekontrakten og parterne i forbindelse med kontraktens indgåelse.



Hvornår finder lejelovene anvendelse?



Det fremgår af lejelovens kapitel 1, hvornår lejeloven finder anvendelse. Det følger heraf, at lejeloven finder anvendelse, når der sker udlejning af et ”hus eller husrum”, hvorfor f.eks. et ubebygget grundareal falder uden for lejelovgivningen.



Lejeloven finder anvendelse, når der er tale om udlejning af ”hus eller husrum”, og uanset om det er en fysisk person eller en juridisk person (f.eks. selskab), der står som udlejer.



Kortvarige lejemål er også omfattet af lejelovgivningen, men hvis der er tale om udlejning til ferie- eller fritidsformål (typisk udlejning af sommerhuse, kolonihaver e.l.), så er disse ikke omfattet af lejeloven, så længe kriteriet ”udlejet til ferie- og fritidsformål” er opfyldt. Der er således ikke alene tale om et tidsmæssigt kriterium, men man ser også på, hvad f.eks. sommerhuset er udlejet til. Hvis det er udlejet til helårsbeboelse, arbejdsophold e.l., så vil det som udgangspunkt falde ind under lejelovgivningen, også selvom det ikke må benyttes til f.eks. helårsbeboelse.



Lejelovens regler finder også anvendelse, hvis der er tale om udlejning af et blandet beboelses- og erhvervslejemål, hvis der er tale om et lejeforhold, som ikke er fysisk adskilt og lejekontrakten er indgået på samme kontrakt. I disse tilfælde gælder som udgangspunkt hovedparten af lejelovens regler, mens alene reglerne om lejefastsættelse og forbedringer i erhvervslejeloven finder anvendelse på erhvervsdelen.



Hvornår anses en lejekontrakt for indgået?



Reglerne om indgåelse af lejekontrakter, og andre aftaler, findes i aftalelovens §§ 1-9. Det fremgår af disse regler, at en aftale anses for indgået, når et tilbud er accepteret rettidigt. Hvad betyder så, at et ”tilbud” er ”accepteret rettidigt”?. I mange tilfælde, så vil udlejer fremsende en udfyldt, men u-underskrevet lejekontrakt til lejer i forventning om, at der først er indgået en lejeaftale på det tidspunkt, hvor udlejer får kontrakten retur og underskriver den. Det skal udlejer dog være påpasselig med. Udgangspunktet er, at fremsendelse af en udfyldt lejekontrakt er et ”tilbud” til lejeren og lejers returnering af den underskrevne lejekontrakt, er en accept af det fremsatte tilbud. Det er derfor vigtigt, at udlejer ved fremsendelse af lejekontrakten gør lejer opmærksom på, at der er tale om ”en opfordring til at gøre tilbud”, og at lejers returnering er et tilbud til udlejer om at ville leje lejemålet eller, at udlejer sørger for, at fastsætte en kort tidsfrist for lejers returnering af kontrakten, idet tilbuddet anses for bortfaldet, hvis accept ikke er kommet frem inden for fristen. Hvis udlejer blot sender en lejekontrakt uden at anføre, at der er tale om ”opfordring til at gøre tilbud” eller sætter en kort tidsfrist på, så skal lejer blot returnere lejekontrakten ”rettidigt”. Der er ikke nogen fast definition af, hvad ”rettidigt” er, idet det afhænger af omstændighederne, men det må antages, at i hvert fald én uge i mange tilfælde vil blive anset for værende rettidigt.



Lejelovens regler om lejeaftalen



Reglerne om lejeaftalen findes i lejelovens §§ 4-5. Det følger af § 4, stk. 1, at en lejeaftale skal indgås skriftligt, hvis en part ønsker det. Det er således ikke et krav, at der indgås en skriftlig lejekontrakt, medmindre en part forlanger dette. Dvs. lejeaftaler kan også indgås mundtligt. Det vil dog i mange tilfælde være svært at bevise, at der er indgået en mundtlig aftale om et lejeforhold.



Der er heller ikke krav til, at man skal bruge bestemte lejekontrakter, men hvis man vælger at benytte en blanket eller standardiseret/ensartet lejekontrakt for flere lejere i samme ejendom, så skal man benytte en kontrakt/blanket, som er autoriseret, jf. lejelovens § 5. Dvs. hvis man vil benytte en blanket til udformning af lejekontrakten, så skal man for tiden benytte typeformular A, 9. udgave. Benytter man en blanket, så skal man sørge for, at de vilkår som stiller lejeren dårligere end lejelovens vilkår, fremhæves.



Hvis der er tale om et fremlejeforhold, så er det dog et krav, at denne indgås skriftligt, idet det følger af lejelovens § 70, stk. 4, jf. § 69, stk. 3, at udlejer skal have en kopi af lejekontrakten.



Det følger af lejelovens § 4, stk. 2, at parterne som udgangspunkt kan kommunikere digitalt i lejeforholdet, medmindre den ene part er omfattet af ”Fritagelse for digital post”. Dvs. at parterne som udgangspunkt kan sende digitale meddelelser i de situationer, hvor der i lejelovene stilles krav om skriftlighed. Der er to undtagelser hertil, idet man i disse tilfælde SKAL sende brevet med post (og af bevismæssige hensyn anbefales det, at man sender det med rekommenderet post eller på anden bevissikker måde):



1) Meddelelser efter LL § 87 (udlejers opsigelse og lejers indsigelse mod udlejers opsigelse) og


2) Meddelelser efter LL § 93, stk. 2 (meddelelse om betalingspåkrav)



En part kan opsige muligheden for at kommunikere digitalt med én måneds varsel.



Det fremgår af lejelovens § 4, stk. 3, at parterne, hvis de ønsker at fravige lejelovgivningens vilkår, skal aftale dette udtrykkeligt. Hvis der således er tvivl om, hvorvidt parterne har fraveget reglerne i lejelovene, så falder man tilbage på, at det er lejelovenes regler der finder anvendelse. Det er derfor vigtigt at fravigelser af lejelovenes fravigelige bestemmelser, fremgår udtrykkeligt af parternes aftale.



I lejelovens § 4, stk. 4 fremgår det, at lejens størrelse ”skal udgøre det beløb, der er rimeligt under hensyn til det lejedes værdi, jf. § 47, stk. 2 eller § 47 a.” Dvs. hvis parterne rent undtagelsesvis ikke har aftalt lejens størrelse, så falder man tilbage på lejelovens § 4, stk. 4. Det betyder dog ikke, at man også falder tilbage herpå, såfremt lejen skulle have været fastsat på anden vis, f.eks. omkostningsbestemt, idet man i disse tilfælde, vil falde tilbage på, at lejen i så fald skal fastsættes omkostningsbestemt. Dvs. det er den til enhver tid lovlige leje for det pågældende lejemål, som kan opkræves.



Dusørreglen



I lejelovens § 6 fremgår det, at udlejer ved indgåelse af lejeaftale om lejemål til beboelse ikke må modtage eller forlange vederlag fra lejeren. Det fremgår også, at udlejeren ikke må betinge sig, at lejeren indgår en anden retshandel, som ikke er et led i lejeaftalen. Reglen medfører således, at udlejer ikke må stille krav om, at lejeren skal betale for udarbejdelse af lejekontrakten, eller at lejeren skal betale for at få lejemålet frem for andre lejere.



Hvis udlejer har krævet betaling i strid med dusørreglen i § 6, så kan lejer kræve beløbet tilbagebetalt med tillæg af renter, jf. lejelovens § 6, stk. 3. Derudover fremgår det af bestemmelsen, at overtrædelse straffes med bøde eller fængsel i indtil 4 måneder, medmindre højere straf er forskyldt i henhold til anden lovgivning, jf. lejelovens § 6, stk. 4. Endvidere kan en overtrædelse af § 6 også medføre frakendelse af retten til at administrere egne ejendomme, jf. lejelovens § 113a, stk. 3, nr. 6.



Gyldige mod enhver uden tinglysning



I henhold til lejelovens § 7 er lejerens rettigheder i henhold til lejeloven gyldige mod enhver uden tinglysning. Aftaler om forudbetalt leje og depositum er ligeledes gyldige mod enhver uden tinglysning, så længe beløbet ikke overstiger ½ års leje. Det betyder, at lejeren f.eks. er sikret deres sædvanlige rettigheder herunder indbetalt depositum og forudbetalt leje i forbindelse med f.eks. et salg af ejendommen. Den nye ejer af ejendommen overtager således forpligtelserne overfor lejerne. Hvis der er tale om fraflyttede lejere, så er det dog et krav, at de gør deres eventuelle krav gældende inden 1 år efter, at lejeaftalen er ophørt. Deres krav skal være gjort gældende ved enten Huslejenævnet eller Boligretten.



Udvidede rettigheder



Hvis en lejer har fået tillagt udvidede rettigheder, f.eks. en aftalt uopsigelighed eller andre forhold, som ikke følger af lejeloven, så skal lejeren sørge for at få tinglyst sin lejekontrakt, for at opnå beskyttelse mod godtroende aftaleerhververe og kreditorer. Hvis lejekontrakten ikke er tinglyst, så kan godtroende aftaleerhververe og kreditorer påberåbe sig, at aftalen om den udvidede rettighed skal tilsidesættes.




Tilbage