ET EU-DIREKTIV SPØGER
       
Af Direktør Michael Preetzmann Danske Udlejere
09.09.20





Og der er usikkerhed omkring visse punkter


Som udlejerorganisation er Danske Udlejere høringsberettiget. Det betyder, at vi inden ny lov vedtages i folketinget bliver bedt om at afgive vores syn på et givent lovforslag. I løbet af et år kommer der rigtig mange høringsanmodninger, og vi bruger mange ressourcer på at besvare disse og dermed varetage vores medlemmers interesser.


Lige nu behandler vi bl.a. en høringsanmodning om et udkast til en bekendtgørelse om energivirksomheder og bygningsejers oplysningsforpligtigelser overfor slutkunder og slutbrugere om energiforbrug og fakturering m.v.


Denne bekendtgørelse skal implementere de opdaterede krav i Europa-Parlamentets og Rådets direktiv (se faktaboks) af (EU) 2018/2002. Bekendtgørelsen skal altså ”gøre direktivet” til gældende ret i Danmark.



DER ER ENDNU IKKE BESLUTTET NOGET


Gennem længere tid har der foregået en del diskussioner omkring udlejernes eventuelle udskiftninger af fordampningsmålere (dvs. ej elektroniske/fjernaflæselige). Mange udlejere har derfor ringet til Danske Udlejeres kontor, for at finde ud af, om de er pligtige til at udskifte nuværende fordampningsmålere til fjernaflæselige målere – en udskiftning, som ikke er helt billig.


Der er altså endnu ikke beslutte noget – hvilket underbygges med det faktum, at betænkningen pt. er i høring.



DER ER FORSKELLIGE OPFATTELSER AF, HVAD DER FORVENTES AT BLIVE GÆLDENDE RET


I processen med at skrive denne artikel har forfatteren flere gange været i kontakt med forskellige ministerier. Der er specielt ét punkt, hvor der foreligger en usikkerhed. Det drejer sig om de gamle fordampningsmålere. Hvis disse skal aflæses flere gange årligt, skal enten en vicevært eller et målerfirma ind og aflæse disse rent fysisk. Dette er til gene for beboerne (det er ofte svært at få adgang), men er også ressourcekrævende. Den miljømæssige besparelse der ligger i at forbrugeren kan følge sit forbrug kan være forsvundet i kørsel/arbejdstid/omkostninger til ekstra aflæsning? Et af de adspurgte ministerier har oplyst, at de ejendomme, hvor der er monteret fordampningsmålere (uden elektronik til at kunne fjernaflæses) IKKE er forpligtiget at udskifte disse – og derfor heller ikke skal intensivere frekvensen af aflæsninger og ej heller give oplysninger om forbrug – sådan som de ejendomme, hvor der er fjernaflæselige målere.


For at forklare problematikken så tydelig som muligt, vælger jeg at stille opstille 3 tænkte scenarier:



Scenarie 1 - fakta: Varme i en udlejningsejendom afregnes lejerne via et fordelingsregnskab – baseret på fysisk aflæsning af fordampningsmålere.


Her sker der ingen ændringer i nuværende praksis = Én afregning pr. år (regnskabsperiode).


Denne praksis kan fortsætte frem til år 2027 – hvor fordampningsmålere skal være udfaset.


Frem til år 2027 vil slutbrugeren således ”kun” kunne orientere sig om sit forbrug én gang årligt – nemlig når fordelingsregnskabet fremsendes fra udlejer. Denne antagelse baseres på Bekendtgørelsens § 15, stk. 2 – der nævner: ”Såfremt der er installeret fjernaflæste målere…”. Dette tolkes modsætningsvis, således – at hvis der ikke er installeret fjernaflæselige målere – så gælder de skærpede krav til frekvens og oplysning om forbrug ikke. Dette bakkes i øvrigt op af ”Høringsbrevet” fra Energistyrelsen der skriver: ”Der stilles krav til hyppighed af fakturerings-og forbrugsoplysninger, når der er fjernaflæselige anordninger til rådighed”. Det er her, der en smule usikkerhed – idet ”nogen” påstår, at der skal aflæses 2 gange årligt (altså fysisk) – og at der også skal afgives oplysninger om forbrug 2 gange årligt.



Scenarie 2 - fakta: Varme i en udlejningsejendom afregnes lejerne via et fordelingsregnskab – baseret på aflæste målinger fra fjernaflæselige måler og øget information og frekvens stilles til lejernes rådighed af et målerfirma. Fordelingsregnskabet udfærdiges af et ”målerfirma” (f.eks.: Techem, Palle Mørch, Varmekontrol eller lign.):


Fra 25/10-2020 skal der ske 2 årlige aflæsninger og leveres forbrugsoplysninger (Krav til disse: Oversigt over udviklingen i varmeforbruget + forbrugets påvirkning af slutkundens og slutbrugernes fremtidige forbrug og årlige fakturering + andre for slutkunder og slutbrugere relevante forbrugsoplysninger). (Redaktionen: Målerfirmaerne har udviklet forskellige løsninger til levering af forbrugsoplysninger til slutbrugerne/lejerne).



Fra 25/10-2020 kan udgiften til ekstra aflæsninger/afgivelse af forbrugsoplysninger afregnes slutbrugeren (lejeren) via den traditionelle årlige forbrugsafregning – denne antagelse baseres på Bekendtgørelsens § 19 stk. 3 – der lyder: ”Omkostninger som følge af overdragelsen af opgaven i stk. 2 til tredjepart (Redaktion: Antages at betyde: Til et målerfirma) kan overføres til forbrugeren – blot omkostningen er rimelig.



Fra 1/1-2022 skal der ske månedlige aflæsninger og leveres forbrugsoplysninger – dog kun i fyringssæsonen. Ekstraudgift til førnævnte kan kræves betalt af forbrugeren, hvis opgaven er udført af tredjepart (dvs. et målerfirma).



Fra 1/1-2027 skal alle målere kunne fjernaflæses



Scenarie 3 – fakta: Varme (og varmt vand) i en lille udlejningsejendom med 2 lejemål – afregnes lejerne via et fordelingsregnskab udfærdiget af udlejer – på basis af bruttoetageareal og for det varme vands vedkommende efter antallet og arten af varmtvandshaner og antallet af værelser.



Her sker der ingen ændringer i nuværende praksis = Én afregning pr. år (regnskabsperiode).


Denne praksis kan fortsætte frem til år 2027 – hvor forbrug skal kunne fjernaflæses


På samme måde som i scenarie 1 – kommer forbrugeren kun til at se sit forbrug én gang årligt.


Men, som i scenarie 1 er der også her en usikkerhed.




Som det kan ses af ovennævnte, antages det at udlejere, hvis målere er af den gammeldags type (dvs. fordampningsmålere) kan vente med at udskifte disse til ultimo 2026. Om dette er klogt, set med miljømæssige briller (viden om eget forbrug antages at spare en relativ stor andel af forbruget), må være op til den enkelte ejer/udlejer. Til sidst skal nævnes, at en udskiftning af fordampningsmålere til fjernaflæselige elektroniske målere kan betragtes som en forbedring, og derfor kan danne grundlag for en forbedringsforhøjelse til huslejen.



Danske Udlejere skal nok komme retur, når der foreligger endelig gældende lov/bekendtgørelse.




FAKTABOKS:


Hvad er et EU-direktiv?


Et direktiv er en EU-retsregel, der, som oftest inden en frist på to år, skal gennemføres ved national lovgivning i de enkelte EU-lande. Ifølge EU-Domstolens praksis skal eksisterende national lovgivning dog straks fortolkes i bedst mulig overensstemmelse med det vedtagne direktiv. Direktiver, som ikke bliver korrekt eller rettidigt gennemført, kan opnå direkte virkning, dvs. at de uden videre kan anvendes af de nationale domstole på samme måde som national ret. Dette gælder dog kun for krav, som af borgerne rettes mod myndighederne; endvidere er det et krav, at direktivets tekst er tilstrækkelig klar og ubetinget. Direktiver nummereres ved angivelse af udsteder, årstal, løbenummer og traktat, fx Rådets direktiv 95/7/EF. Se også EU.




Tilbage