REGERINGEN VIL INDFØRE LAGERBESKATNING AF FAST EJENDOM FOR AT FINANSIERE NYT PENSIONSUDSPIL
       
Af advokaterne Morten Breum, Bine Skriver Svenningsen og Esben Holm / CLEMENS ADVOKATFIRMA
09.09.20






I det nye udspil om ret til tidlig pension lægger regeringen op til at indføre lagerbeskatning af selskabers ejendomme med virkning fra 2023 som en del af finansieringen. Hvis forslaget bliver en realitet, kan det få stor likviditetsmæssig betydning for en lang række selskaber, ligesom værdisætningen vil blive en stor udfordring.



Den 18. august 2020 offentliggjorde regeringen sit udspil om en ”Ny ret til tidlig pension – værdig tilbagetrækning for alle”. Som en del af finansieringen foreslår regeringen, at selskaber, der investerer i ejendomme, skal beskattes årligt af deres urealiserede gevinster, hvis der har været en stigning i værdien af ejendommene.



Regeringen vil altså indføre en såkaldt lagerbeskatningsmodel. Det betyder, at fast ejendom hvert år skal beskattes ud fra deres eventuelle værdistigninger, uanset om ejendommen er solgt eller ej.


Princippet om lagerbeskatning adskiller sig dermed fra de almindelige regler om beskatning af fast ejendom, der gælder i dag, hvor man først betaler avanceskat, når man har solgt sin ejendom og dermed realiseret en eventuel gevinst.



På grund af Coronakrisen foreslår regeringen, at den nye lagerbeskatning først skal træde i kraft fra 2023.



Hvis en model med lagerbeskatning indføres i 2023, vil der være en række udfordringer: Hvilke principper skal anvendes ved den årlige opgørelse af ejendommenes værdi, hvordan håndteres den likviditetsmæssige belastning af selskaberne, og hvilke selskaber og ejendomme bliver omfattet af lagerbeskatningen?



Udfordring med værdiansættelse og pres på likviditeten


En forudsætning for lagerbeskatning er, at det er muligt at værdiansætte ejendommen hvert år med henblik på at fastslå, om ejendommens værdi er steget eller faldet.



Værdiansættelse af fast ejendom er behæftet med væsentlig usikkerhed og giver ofte anledning til diskussion med skattemyndighederne. Det gælder navnlig i forbindelse med valg af model for værdiansættelsen set i sammenhæng med ejendommens art. Medmindre der kommer helt klare regler om værdiansættelsesproceduren, er der således risiko for, at kravet om årlig opgørelse af værdien vil medføre øgede udgifter for selskaberne og tvist om, hvilke værdier der skal anvendes.



Herudover vil det i sig selv medføre et yderligere rådgivningsbehov, at selskaberne skal forholde sig til administrationen af lagerbeskatningen hvert år.



Dertil kommer, at selskaberne vil blive presset på den løbende likviditet, fordi der hvert år skal betales en avanceskat, hvis ejendommens værdi er steget, uanset om der er realiseret en gevinst eller ej.


Lagerbeskatning anvendes bl.a. for selskabers beholdning af børsnoterede værdipapirer, men til forskel fra fast ejendom udtrykker børskursen den aktuelle værdi, ligesom der er en markedsplads – børsen – hvor en del af aktierne enkelt kan sælges til finansiering af skatten.



I sidste ende er der risiko for, at de øgede udgifter overvæltes på lejerne, hvor der er tale om udlejningsejendomme, hvilket vil have en negativ virkning på ejendomsmarkedet generelt, ligesom det også må forventes, at øget likviditetskrav og øgede administrationsomkostninger vil kunne sætte ejendomspriserne under pres. Ligeledes må lagerbeskatning forventes at føre til overvejelser hos realkreditselskaberne, da løbende cash flow fra driften i givet fald i højere grad vil skulle servicere skattebetalinger fremfor gældsafvikling.



Hvem vil være omfattet?


På pressemødet, hvor regeringen fremlagde deres udspil om ret til tidlig pension, udtalte skatteminister Morten Bødskov, at formålet med forslaget om lagerbeskatning er at lukke for en "skattefinte", som især udenlandske investorer har brugt i forbindelse med udlejning af erhvervsejendomme gennem kapitalfonde. Det er fast og velkendt retorik, når skatteforhøjelser skal begrundes, men det er ikke altid korrekt. Det har hos både virksomheder, rådgivere og myndigheder været et velkendt faktum i årtier, at en ejendom på den ene side ikke kan sælges skattefrit, men at et ejendomsselskab på den anden side, i visse tilfælde, kan sælges skattefrit. Den udskudte skat har dermed blot været en del af prisfastsættelsen ved salg af et ejendomsselskab. I tilfælde som dette ville det være ønskeligt, at politikere ikke lader sig friste af billige og populistiske ordvalg uden substans.



Der er desværre ikke stor sandsynlighed for, at regeringen kan udarbejde en model, der kun rammer udenlandske investorer, men omvendt er det heller ikke givet, at kravet om lagerbeskatning vil blive indført for alle selskaber, der ejer fast ejendom.



Den nærmere afgrænsning af, hvilke selskaber der foreslås lagerbeskattet af ejendomme, kendes endnu ikke, da der fortsat kun er tale om et politisk udspil fra regeringen.



Endnu kun et politisk udspil


Den endelige ordning, herunder finansieringen, skal forhandles på plads med de øvrige partier i Folketinget. Det er derfor endnu uvist, om den endelige ordning overhovedet kommer til at indeholde lagerbeskatning af selskaber, der ejer fast ejendom.




Tilbage