NY EJENDOMSSKAT PÅ VEJ
       
Af Mikkel Høegh, boligøkonom Jyske Bank
07.09.20



Det er blevet Arnes tur til at gå tidligere på pension. Det betyder også, at det er blevet Arnes tur til at leve i et samfund med lavere vækst, færre boliginvesteringer og i sidste ende højere husleje. Det er nemlig konsekvensen af, at regeringen bl.a. vil finansiere Arnes tidligere pensionering ved at indføre lagerbeskatning af ejendomme.


Regeringen har netop fremlagt en storstilet plan, der giver visse grupper på arbejdsmarkedet mulighed for tidligere tilbagetrækning. Det er blevet Arnes tur må man forstå. Til trods for, at bryggeriarbejderen fra Haderslev virker sympatisk, er det imidlertid ikke gratis at give den fuglsangansatte Arne et længere otium. Velfærdssamfundet hviler på, at vi alle bidrager. Skal visse gruppe trække sig tidligere tilbage i forhold til det planlagte, er det dyrt for fælleskassen. Planen indeholder derfor også mange andre elementer end pension, som anvisning til finansiering. Det ændre dog ikke ved, at denne del er meget luftigt beskrevet. De politiske forhandlinger kommer til at gøre denne del mere konkret. Nærværende artikel vil imidlertid tage udgangspunkt i, hvad der umiddelbart er på bordet.


Stop for udenlandske ejendomsspekulanter


En del af finansieringen er, at man ønsker at lukke et skattehul for udenlandske kapitalfonde, der investerer i ejendomme. Siden regeringen tiltrådte har det været klart, at den ønsker et opgør med udenlandske ejendomsinvestorer. Det er dog lidt uklart, hvilket skattehul der er tale om, men målet helligere midlet. Hidtil har regeringen ikke været tilbageholdende med at foretage indgreb, der rammer bredt til bekæmpelse af noget meget specifikt. Det så vi eksempelvis ved indførelsen af det såkaldte Blackstone-indgreb, hvor man forringede muligheden for renoveringer via §5. stk. 2. i boligreguleringsloven. Udviklingen er på trods af, at udenlandske ejendomsinvesteringer udgør en ganske lille del af de samlede ejendomsinvesteringer i Danmark. Det synes også at være tilfældet denne gang, hvor oplægget er, at man fremover vil lagerbeskatte ejendomme der er ejet i selskab. Det uklart, hvordan skatten konkret vil blive udformet, men den skal bidrage med 850 millioner kr. årligt.


Lagerbeskatning


En lagerskat virker på den måde, at man ultimo året opgør årets værditilvækst i porteføljen, som så kommer til beskatning til en for nuværende ukendt sats. Vi kender ordningen fra eksempelvis beskatningen af visse investeringsforeninger. I forhold til værdipapirer er sådan en opgørelse en forholdsvis nem ting at gennemføre, men i forhold til ejendomme, hvor man ikke bare kan slå en værdi op i en kursliste, er det straks mere kompliceret. Den konkrete værdi af en ejendom kendes nemlig ikke før den er handlet, hvorfor beskatningen vil komme til at hvile på vurderinger. Det rejser således straks en række partiske spørgsmål.


Hvem skal opgøre værdien af ejendommene?


Det at foretage vurderinger af ejendomme er ikke en nem ting. Det eksisterende system til at vurdere ejendomme er således brudt sammen, og det nye system lader vente på sig. Skat startede med det nemme først, nemlig et system til vurderinger af ejerboliger, men dette system er blevet forsinket, hvorfor tidsplanen for erhvervsejendomme også er forskubbet. Når det nye system er gået i luften er det imidlertid meningen, at vi igen hvert andet år vil modtage ejendomsvurderinger. Det vil imidlertid være en nem løsning, at Skat ændre på dette og fremover levere en vurderinger hvert år til den årlige beregning af lagerskatten. Træerne vokser imidlertid ikke ind i himmelen, hvorfor denne løsning, der vil pådutte erhvervet færrest omkostninger næppe bliver modellen.


En anden model er, at ejendomsinvestorerne skal selvangive udviklingen i porteføljen med de omkostninger det vil have. Det kan gøres ved at give valuarerhvervene kronede dage ved at kræve, at alle ejendomsselskaber ultimo på året skal lave en opgørelse af værdierne af deres ejendomme. Valuarer arbejder imidlertid ikke gratis, hvorfor denne model vil medføre øgede faste omkostninger ved at eje ejendomme i selskab. Set i lyset af erfaringer med Skat´s ejendomsvurderinger er dette dog den mest realistiske model. Alt tegner således til, at det også er blevet valuarernes tur, og der kan meget nemt gå hen og opstå flaskehalse, hvis de årligt skal rundt og besigtige hele ejendomsmassen i Danmark.


Fremtiden byder på færre ejendomsinvesteringer


Det er uomtvisteligt, at når man skal opgøre værdien af en ejendom må man opgøre, hvilket cashflow den enkelte ejendom kan generere. Det betyder også, at hvis man gennemføre tiltag der reducere cashflowet i form af øget skatter og omkostninger til vurderinger, så bliver den tilbagediskonterede værdi af cashflowet mindre. Det er således forholdsvist nemt at konkludere, at et forslag om at indføre lagerbeskatning på ejendomme alt andet lige vil medføre lavere ejendomsværdier.


En anden direkte konsekvens heraf er, at det bliver mindre attraktivt at investere i ejendomme. Det vil over tid reducere udbuddet af nybyggeri. Færre lejemål vil til den samme efterspørgsel betyde at der kommer et opadgående pres på lejen. Over tid vil forslaget altså give anledning til højere husleje, der hvor denne ikke er reguleret. En omkostning der vil ramme bredt i samfundet.


Det stopper imidlertid ikke her, idet at en lagerskat også vil gøre det mindre attraktiv at investere i at renovere den eksisterende boligmasse. Sættes en bolig i bedre stand vil værdien af denne blive forhøjet, hvilket vil udløse en højere skattebillet, når den nye vurdering lander. Det vil alt andet lige betyde, at den eksisterende boligmasse vil blive forringet over tid. En udvikling der kommer oveni, at det netop er blevet mindre attraktivt at foretage forbedringer efter boligreguleringslovens § 5 stk. 2.


Begge effekter vil give anledning til færre arbejdspladser i byggeerhvervene, hvilket vil koste samfundet vækst og velstand. Dels i form af lavere beskæftigelse, dels i form af lavere indkomstskattebetalinger. Det er således vanskeligt at se, at timingen i dette er særligt god set i lyset af den nuværende økonomiske situation, hvor Covid-19 har skabt en betydelig afmatning i vores økonomi. Dette har regeringen forsøgt at tage en vis højde for, hvorfor forslaget først skal gå i luften i år 2023. Det er dog usikkert om dette kan nås, hvis systemet skal bygge på offentlige vurderinger. I så fald kan der opstå usikkerhed om, hvilket skatteregler der egentlig gælder for ejendomsinvesteringer, hvilket i sig selv vil give anledning til færre investeringer. Der er således lagt op il en selvforstærkende spiral.


Fortolkning af lejeloven er væsentlig


Når man som virksomhed bliver pålagt ekstra omkostninger er det oplagt, at en del af disse omkostninger vil blive overvæltet på kunderne. Det er en del af markedsøkonomiens ABC. I tilfældet med lagerbeskatning af ejendomsinvesteringer vil det således være, at man som ejendomsinvestor vil forhøje huslejerne. Det at forhøje huslejer er imidlertid ikke en nem øvelse i Danmark, hvor nogen lejeforhold er reguleret. I forhold til de ikke regulerede lejeforhold er det lige til. I forhold til de regulerede er det imidlertid mere besværligt. Lejernes Landsorganisation har dog allerede meldt ud, at de forventer højere huslejer, som følge af udspillet, idet lejeloven netop giver mulighed for at overvælte stigende omkostninger fra skat på huslejen. At det alligevel ikke nødvendigvis bliver helt så nemt, er det svar som skatteministeren har givet Lejernes Landsorganisation. Her slå skatteministeren fast, at han og hans embedsmænd ikke mener, at der vil være hjemmel for at overvælte skatterne på huslejen. Muligvis er dette spin, men det ændre ikke ved, at det kunne se ud som om, at det også er blevet juristernes tur. I hvert fald er det til at få øje på, at dette vil kunne medføre en kavalkade af tvister, hvis embedsmændene har fundet et halmstrå i fortolkningen af lejeloven, som ministeren kan klamre sig til.


Højere finansieringsomkostninger


En anden ikke uvæsentlig ting i forslaget er, at Arnes tilbagetrækning også skal finansieres med en særskat på banker og realkreditinstitutter. Her er der tale om, at finanssektoren skal bidrage med 1,5 milliarder kroner. Heller ikke her kender vi detaljerne i forslaget, men også her vil der gælde markedsøkonomi. Det vil betyde, at banker og realkreditinstitutter vil være nødt til at overvælte en del af disse omkostninger på kunderne. Det vil også ramme professionelle kunder, hvorfor finansieringsomkostningerne ved at investere i ejendomme vil blive forhøjet. Ovenfor er der redegjort for, at højere omkostninger vil give anledning til ejendomsværdifald, færre investeringer mv. Det vil højere finansieringsomkostninger naturligvis også. Højere finansieringsomkostninger vil således blot bidrage til den negative spiral. Det vil imidlertid også bidrage til en skævvridning af, hvem der fremadrettet vil kunne investere i ejendomme. Stigende omkostninger er nemmere at håndtere for store investorer, der nemmere vil kunne skalere deres setup end mindre investorer. Det betyder, at forslaget indirekte gør det mere attraktivt relativt set for eksempelvis kapitalfonde at investere i danske ejendomme fremfor den mindre ejendomsinvestor, der ikke kan skalere sin forretning på samme vis. Skævvridningen af hvem der kan investere i ejendomme vil også blive forstærket som følge af, at der skal betales en årlig skat af en ikke nødvendigvis realiseret gevinst. Det vil ramme særligt mindre ejendomsselskaber på den løbende likviditet.


Konklusion


Det er vanskeligt at skrive noget godt om, at man ønsker at indføre lagerbeskatning på ejendomme. Det er svært at forestille sig, at forslaget igen vil blive taget af bordet. Idet selve tilbagetrækningsreformen om ret til tidligere pension dels er et prestige projekt for regeringen, dels fordi at støttepartierne i Folketinget synes at bakke op, dog med krav om fordyrende tiltag. Der er således lagt op til, at det vil blive mindre attraktivt at investere i ejendomme. Det er til ugunst for det samlede samfund og vil betyde færre arbejdspladser, lavere vækst og i sidste ende en mindre og ringere boligmasse. I den forbindelse er det bemærkelsesværdigt, at boligministeren er glad, idet han har som mål at skaffe 100.000 flere boliger. I første omgang synes opgaven at blive større, idet man bevæger sig den forkerte vej. Alle veje føre dog som bekendt til Rom, så vi må forvente at der fremadrettet skal bygges mange flere almene boliger. Det store spørgsmål er så dels, hvordan skal disse finansieres? Dels hvilken effekt får det så på den øvrige boligmasse? Såfremt der komme langt flere almennyttige boliger vil den løbende værditilvækst på eksempelvis andelsboliger blive udfordret, idet noget efterspørgsel vil flytte sig fra det uigennemsigtige andelsboligmarked til boliger med billig husleje betalt af skatteborgerne. I forhold til andelsboliger skal man i øvrigt være opmærksom på, at disse jo skal vurderes som udlejningsejendomme. Det betyder, at bliver udlejningsejendomme mindre værd, så falder andelsboligforeningsejendommene også i værdi.







Tilbage