HVORNÅR ER ET BREV KOMMET FREM? NY DOM FRA HØJESTERET
       
Af Cand. jur. Ulrik Kjær
03.08.20



I lejelovens §93, stk. 2 findes reglerne om fremsendelse af påkrav ved betalingsmisligholdelse. Af Lejelovens § 93, stk. 2 fremgår det bl.a., at et påkrav skal være kommet frem til lejeren for at have retsvirkning. Højesteret har i en dom fra marts 2020 taget stilling til hvornår et brev kunne anses for at være kommet frem. Sagen angik ganske vist en eksklusion af en andelsbolighaver, men dommens resultat vil også kunne finde anvendelse ved ophævelse af et lejemål.


Sagens Baggrund


En andelsboligforening havde den 11. januar 2019 afsendt en meddelelse til andelsbolighaveren – såvel ved anbefalet brev som med almindelig post – om betaling af en restance med boligafgift inden for en frist på 14 dage fra modtagelsen. Meddelelsen indeholdt også et varsel om eksklusion af foreningen og ophævelse af brugsretten til andelsboligen ved manglende betaling inden fristens udløb. Meddelelsen (påkravet) blev fulgt op af andelsboligforeningens beslutning om eksklusion af foreningen og ophævelse af andelsbolighaverens brugsret til andelsboligen den 4. februar 2019. Andelshaveren fik meddelelse om dette ved brev af 5. februar 2019 (afsendt såvel anbefalet som med almindelig post).


Sagens hovedspørgsmål var, om påkravet om betaling af restancen var kommet frem til andelsbolighaveren – og i givet fald om fristen på 14 dage fra påkravets modtagelse var udløbet, uden at betaling havde fundet sted, da han blev ekskluderet af foreningen og brugsretten til andelsboligen ophævet.


Højesterets dom


Højesteret lagde efter bevisførelsen, herunder en udskrift fra PostNords ”Track and Trace” og en mail fra PostNord, til grund, at det anbefalede brev med påkravet uden held blev forsøgt afleveret på andelshaverens adresse den 14. januar 2019, og at der samme dag blev lagt en meddelelse om, at brevet var klar til afhentning på det lokale posthus den 15. januar 2019. Her kunne han hente brevet indtil den 30. januar 2019, hvor det blev returneret til afsenderen. For så vidt angik det brev med påkravet, der samtidig med det anbefalede brev blev fremsendt med almindelig post, forelå der ikke oplysninger om uregelmæssigheder i postbesørgelsen i området på det pågældende tidspunkt.


På denne baggrund fandt Højesteret, at andelsboligforeningen havde godtgjort, at påkravet om betaling af restancen var kommet frem til andelshaveren, og at betalingsfristen på 14 dage fra påkravets modtagelse var udløbet, uden at betaling havde fundet sted, da han den 4. februar 2019 blev ekskluderet af foreningen og brugsretten til andelsboligen ophævet.


Højesteret tiltrådte herefter, at betingelserne for eksklusion af andelsboligforeningen og ophævelse af brugsretten til andelsboligen som følge af væsentlig betalingsmisligholdelse var opfyldt, og at fogedsagen om udsættelse af andelshaveren kunne fremmes.



Højesteret stadfæstede derfor landsrettens kendelse.


Afsluttende bemærkninger


Dommen viser, at det ikke blot er nødvendigt at sende et påkrav med såvel almindeligt som anbefalet brev. Man skal som udlejer også følge op på at få indhentet en ”Track and Trace” udskrift og evt. følge denne op med en supplerende udtalelse fra PostNord. Hvis udlejer kan fremlægge disse oplysninger, kan lejeren ikke undslå sig med, at hun/han ikke har hentet det anbefalede brev eller nægter at have modtaget forsendelsen som almindeligt brev.


Som et supplement til det anbefalede brev kan udlejer evt. anvende en afleveringsattest. Jeg henviser i denne forbindelse til den artikel, som direktør i Danske Udlejere, Michael Preetzmann har skrevet i Magasinet Danske Udlejere, nr. 5/2020, hvor han har påvist, at denne form for afsendelse rent faktisk virker.


Højesterets dom er afsagt 11-03-2020




Tilbage