LOVFORSLAG OM ÆNDRINGER I LEJELOVGIVNINGEN ER NU FREMSAT
       
Af Af advokat (H) Kim Nielsen, partner / CLEMENS
15.06.20



I det følgende gennemgås de væsentligste elementer i lovforslagene samt nogle af de mulige konsekvenser heraf. Lovforslagene vedrører bl.a. begrænsninger i mulighederne for at foretage gennemgribende moderniseringer af lejemål efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, men også en lang række andre ændringer og nye regler.




Det kommer næppe som nogen overraskelse, at der nu er fremsat lovforslag om de ændringer, der nærmere er beskrevet nedenfor, da det længe har været et varmt emne blandt bl.a. ejendomsinvestorer og udlejere.



Ændringerne er fremsat i 3 lovforslag, og udkast til disse forslag har været i høring hos forskellige interesseorganisationer. De mange kritiske røster fra især grundejer- og udlejerforeninger har dog – som forventet – prellet af på ministeriet og partierne bag forslagene, og de fremsatte forslag svarer således i alt det væsentligste til de udkast, der har været i høring.



Lovforslagene er fremsat den 22. april 2020, og der er planlagt første behandling heraf den 28. april 2020.



Bestemmelserne forventes at træde i kraft den 1. juli 2020, men nogle af bestemmelserne har virkning allerede fra lovforslagene blev fremsat den 22. april 2020, forudsat at forslagene vedtages, men det må nok forventes.




1. Øgede energikrav ved anvendelse af boligreguleringslovens § 5, stk. 2 (lovforslag nr. 176)



Efter de nugældende regler kan der alene ske udlejning efter boligreguleringslovens (BRL) § 5, stk. 2, hvis ejendommen minimum har energimærke D, hvis første udlejning af lejemålet efter § 5, stk. 2 er sket efter 1. juli 2014. Alternativt kan udlejer efter de nugældende regler vælge at foretage energiforbedringer af ejendommens samlede boligareal for mindst kr. 430,00 pr. m2 (2020-niveau) indenfor en periode på 2 år, hvorved udlejer også vil være berettiget til at benytte § 5, stk. 2, selvom ejendommen ikke har opnået energimærke D.



Er lejemålet lejet ud efter § 5, stk. 2 første gang inden 1. juli 2014, er der ikke noget krav om, at ejendommen skal have noget bestemt energimærke. Det gælder der heller ikke fremadrettet for sådanne gamle § 5, stk. 2-lejemål, som således fortsat kan udlejes efter § 5, stk. 2 på vanlig vis.



Ønsker udlejer efter 1. juli 2020 at udleje et lejemål efter § 5, stk. 2 for første gang, skal ejendommen nu have minimum energimærke C.



Alternativt kan udlejer lave energiforbedringer i ejendommen, som medfører, at ejendommen opnår en indplacering på energimærkningsskalaen, der ligger to niveauer (eller mere) over den indplacering, som ejendommen havde pr. 1. juli 2020. Dvs. at ejendommens energimærke f.eks. hæves fra G til E eller fra F til D. Der gælder ikke noget krav om, at sådanne energiforbedringer skal udføres indenfor en bestemt periode eller, at de som minimum skal have kostet et bestemt beløb.



De ændrede regler træder i kraft 1. juli 2020, og gælder for lejemål, hvor lejeperioden begynder efter 1. juli 2020.



Dette kan således blive et problem for en udlejer af en ejendom med energimærke D, som allerede nu har igangsat en gennemgribende modernisering, men ikke kan nå at færdiggøre denne eller ikke kan nå at finde en ny lejer, inden 1. juli 2020. Som ikrafttrædelsesbestemmelsen er formuleret, er det således ikke tilstrækkeligt, at lejeaftalen er indgået inden 1. juli 2020, hvis selve lejeperioden (det tidspunkt, hvor lejer er flyttet ind og skal betale leje fra) begynder 1. juli 2020 eller senere.



Efter min opfattelse burde man have givet mulighed for, at det skærpede energimærkningskrav ikke skulle gælde, hvis udlejer havde igangsat den gennemgribende modernisering inden lovens ikrafttræden. Denne problemstilling har man blandt andet haft for øje i forbindelse med kravet om huslejenævnsbesigtigelse, jf. nedenfor i pkt. 3.5.



Lovforslaget indeholder endvidere bestemmelser om fastfrysning af vurderingerne af værdien af andelsboligforeningers ejendomme for derved (at forsøge) at undgå, at ovennævnte ændringer samt ændringerne beskrevet i lovforslag nr. 177 (jf. herom nedenfor), skal påvirke vurderingen negativt.




2. Karensperiode ved erhvervelse m.v. af udlejningsejendomme (lovforslag nr. 177)



Regeringen og en række støttepartier (DF, SF, EL og Alternativet) har ønsket at begrænse muligheden for, at udlejere kan benytte BRL § 5, stk. 2 og derved hæve huslejen. Disse begrænsninger er udmøntet i de tre lovforslag, der er beskrevet i dette nyhedsbrev, og herunder navnlig i form af den såkaldte ”karensperiode”, som er beskrevet i det følgende.



2.1 ”Kontrolskifte”



Lovforslaget indebærer, at der ikke kan ske udlejning af lejemål efter BRL § 5, stk. 2 før, der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte vedrørende lejemålet eller den ejendom, hvori lejemålet er beliggende.



Reglerne indebærer således en karensperiode for, hvornår § 5, stk. 2 kan anvendes i ejendommen.



Ordet ”kontrolskifte” defineres herefter i bestemmelsen. Essensen er, at hvis der sker nogen form for overgang af mindst 50 % af ejerskab, ejerandele, bestemmende indflydelse, ret til afkast eller værdistigning m.v., betragtes dette som et kontrolskifte. Dette gælder også, selvom overdragelsen m.v. sker via flere aftaler, tidsmæssigt forskudt, via optioner, betingede aftaler osv.



Man har gjort sig umage for at sikre, at der ikke skal kunne laves konstruktioner, hvormed man omgår reglerne.



Reglerne indebærer, at der løber en ny 5 års-karensperiode hver gang, der sker et kontrolskifte.



Loven træder i kraft 1. juli 2020, men reglerne om kontrolskifte gælder dog med virkning fra lovforslagets fremsættelse den 22. april 2020. Dvs. sker der et kontrolskifte i perioden fra den 22. april 2020 til 30. juni 2020, vil der principielt kunne foretages gennemgribende modernisering og udlejning af et lejemål i den periode, når blot lejeperioden begynder inden 1. juli 2020. Dette vil dog nok kun være relevant i ganske få situationer.



Efter 1. juli 2020 vil der tidligst kunne ske udlejning af et nyt gennemgribende moderniseret lejemål, når der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte. Er kontrolskiftet således sket 1. maj 2020, vil der efter 1. juli 2020 tidligst kunne ske udlejning efter § 5, stk. 2 med virkning fra 1. maj 2025.



2.2 Situationer, der ikke indebærer ”kontrolskifte”



Der er enkelte situationer, der i udgangspunktet er at betragte som et kontrolskifte, men som man har valgt konkret ikke skal betragtes som et kontrolskifte, og dermed ikke skal udløse en karensperiode.



Det er for det første kontrolskifte, der sker ved arv efter arveloven. Dette udløser således ikke en karensperiode. Dog vil arveforskud, der indebærer et kontrolskifte i forhold til overgang m.v. af mindst 50 % af ejerskab m.v. stadig være at betragte som et kontrolskifte, der udløser en karensperiode.



For det andet er det koncerninterne transaktioner, som heller ikke vil indebære et kontrolskifte, der udløser en karensperiode.



Ejendommen vil dog stadig være omfattet af reglerne, hvis der senere sker et kontrolskifte, der ikke er omfattet af de netop nævnte undtagelser.



2.3 Situationer, hvorefter ejendommen ikke (længere) er omfattet af reglerne om karensperiode



Andelsboligforeninger


Omdannes en andelsboligforenings (eller et boligaktieselskabs eller boliganpartsselskabs) ejendom til en udlejningsejendom, er dette som udgangspunkt et kontrolskifte.



I loven har man imidlertid fastslået, at reglen om karensperiode ikke skal gælde i den situation. Og den gælder heller ikke ved alle senere videresalg af en sådan ejendom.



Baggrunden herfor er primært at undgå, at andelsboligforeningers ejendomme skulle miste værdi pga. reglen om en karensperiode på 5 år.



Denne undtagelse gælder alene, hvis andelsboligforeningen er stiftet før lovens ikrafttræden, dvs. før 1. juli 2020. Er andelsboligforeningen stiftet herefter, gælder de almindelige regler om kontrolskifte og karensperiode, hvis foreningen afhænder sin ejendom, og den overgår til at være en almindelig udlejningsejendom.



Det bemærkes, at en del af lovforslaget indebærer, at der fra 1. juli 2020 lovfæstes et krav om, at der kræves 4/5 flertal blandt andelshaverne for at opløse og/eller sælge foreningens ejendom. Dette er også udgangspunktet i den nugældende normalvedtægt for andelsboligforeninger, men efter de nugældende regler kan foreningen i vedtægterne fastlægge et lavere tilslutningskrav. Den mulighed bliver således afskaffet.



Energiforbedringer for kr. 3.000,00 pr. m2


En anden undtagelse for reglen om en karensperiode, hvorved en ejendom således permanent kan bringes uden for reglerne, er, hvis udlejer foretager og afholder udgifter for mindst kr. 3.000,00 pr. m2 til energiforbedringer.



Udgifterne skal vedrøre den del af ejendommen, der benyttes til beboelse. Dvs. erhvervsarealer skal ikke medregnes. Men det skal være i det samlede beboelsesareal, at der er afholdt dette beløb. Det er således ikke blot vedrørende det areal, hvori et lejemål, der påtænkes moderniseret, er beliggende.



Endvidere skal beløbet være afholdt indenfor en periode på højst 2 år.



De afholdte beløb kan ikke medregnes i, hvorvidt beløbsgrænsen i § 5, stk. 2 er overholdt.



Forbedring af energimærke med mindst 3 niveauer


Endelig er det som en tredje og sidste mulighed anført, at en ejendom kan komme helt ud af reglerne om karensperioden på 5 år, hvis den får en placering på energimærkeskalaen, der ligger mindst 3 niveauer over den placering, ejendommen havde 1. juli 2020, f.eks. hvis ejendommen hæves fra energimærke F til energimærke C.



Der er ikke noget krav om, at denne forbedring af energimærke skal ske indenfor en bestemt periode. Der er heller ikke noget krav om, at der skal bruges et bestemt beløb for at opnå forbedringen i energimærke.



Pga. reglen beskrevet ovenfor i pkt. 1, vil det dog være nødvendigt for anvendelse af § 5, stk. 2, at ejendommen som minimum bringes op til energimærke C.



2.4 Konsekvensen af en karensperiode



Når karensperioden på 5 år løber, kan udlejer ikke udleje lejligheder i ejendommen efter BRL § 5, stk. 2, hvis ikke lejlighederne tidligere har været udlejet efter § 5, stk. 2 eller har kunnet udlejes efter reglen i § 5, stk. 2.



Har en lejlighed kunnet udlejes efter § 5, stk. 2, inden et kontrolskifte, men er dette ikke sket, kan der således godt ske udlejning i medfør af § 5, stk. 2 efter, der er sket kontrolskifte. Det vil være tilfældet, hvis lejemålet er blevet gennemgribende moderniseret inden et kontrolskifte, men ikke er blevet lejet ud efter § 5, stk. 2, men i stedet efter § 5, stk. 1 og reglerne om omkostningsbestemt leje eller, hvis det f.eks. ikke har været muligt at leje lejligheden ud pga. tomgang.



Det afgørende er således, at den gennemgribende modernisering, som danner grundlag for en udlejning efter BRL § 5, stk. 2, er udført inden kontrolskiftet og begyndelsens af karensperioden.



Der er ikke noget til hinder for, at udlejer moderniserer lejemålet i løbet af perioden på 5 år, men lejemålet vil i løbet af perioden på de 5 år i så fald ikke kunne lejes ud efter § 5, stk. 2, men skal i stedet lejes ud efter § 5, stk. 1, dvs. omkostningsbestemt leje med tillæg for forbedringer. Når lejemålet senere bliver tomt, og karensperioden på de 5 år er udløbet, kan lejemålet herefter genudlejes efter § 5, stk. 2. Dette naturligvis forudsat, at de øvrige betingelser for at leje ud efter § 5, stk. 2 er opfyldt, hvilket bl.a. vil sige, at kravet, om at ejendommen minimum har energimærke C, skal være opfyldt.



Det vil ikke være muligt at leje ud indenfor karensperioden på 5 år med et vilkår om, at lejen overgår fra en leje efter § 5, stk. 1 til en leje efter § 5, stk. 2 ved karensperiodens udløb. Lejemålet vil således beholde sin status som § 5, stk. 1-lejemål i hele lejeperioden, indtil den pågældende lejer fraflytter.



Lejeaftalen om udlejning efter § 5, stk. 2 kan dog godt indgås, inden udløbet af karensperioden på 5 år, når blot selve lejeperioden (lejemålets ikrafttræden) først sker efter udløbet af karensperioden.



Det fremgår af bemærkningerne til loven, at et lejemål ikke gyldigt kan tidsbegrænses med henblik på at modernisere eller frigøre lejemålet for udlejning efter BRL § 5, stk. 2 ved eller efter karensperiodens udløb.




3. Styrkelse af lejerne (lovforslag nr. 178)



”Styrkelse af lejerne” er underoverskriften/den overordnede beskrivelse af dette forslag fra ministeriets side. Forslaget indeholder følgende elementer:



3.1 Forbud mod betaling til lejere for at fraflytte



Det forbydes udlejere at tilbyde lejerne betaling eller anden form for ydelse for at bringe et lejeforhold til ophør.



Det er ikke forbudt, at lejerne modtager betaling for at fraflytte, men det forudsætter, at initiativet hertil kommer fra lejer.



Hvis udlejer tilbyder lejeren betaling for at flytte, kan lejeren kræve, at lejeforholdet reetableres på uændrede vilkår. Og udlejer kan ikke kræve betalingen tilbage fra lejeren! Endvidere kan udlejer idømmes bøde eller fængsel i op til 4 måneder.



Dvs., at hvis udlejer har tilbudt og betalt lejeren kr. 200.000 for at fraflytte, så kan lejeren (når pengene er brugt) kræve at blive genindsat i lejemålet. Udlejer har formentligt foretaget en gennemgribende modernisering af lejemålet efter lejers fraflytning, men ifølge loven skal lejeforholdet reetableres på uændrede vilkår, hvilket må skulle forstås således, at det skal være til samme lejeniveau som før. Om udlejer så kan varsle en lejeforhøjelse for de udførte forbedringer, er uvist, og det vil formentlig også give ikke række andre problemstillinger i forhold til de kringlede varslingsregler vedrørende forbedringer, varsling af iværksættelse m.v.



En anden problemstilling vil være, om den nye lejer af lejemålet kan kræves udsat, så den gamle lejer kan flytte ind igen. Det kan den nye lejer formentlig godt, og i så fald vil udlejer sandsynligvis ifalde erstatningsansvar for bl.a. flytteudgifter til den nye lejer.



Ifølge bemærkningerne til loven er argumentationen for reglerne fra ministeriets side, at ”Det findes uhensigtsmæssigt, at lejere kan blive mødt med tilbud om betaling af penge eller anden kompensation for at fraflytte lejemålet, da det kan medvirke til utryghed i eget hjem”.



Reglerne gælder fra 1. juli 2020 og omfatter alle lejeforhold, og således også lejeforhold indgået før denne dato.



3.2 Bevisvurderingen i sager om det lejedes værdi



I lejelovens § 47 indsættes en bestemmelse om, at det tillægges betydning, hvis lejen i sammenligningslejemål har været prøvet i huslejenævn og/eller ved domstolene.



Dette har betydning, når en huslejenævnssag om det lejedes værdi indbringes for domstolene, hvor størrelsen af det lejedes værdi netop afgøres ved, at der sammenlignes med andre lejemål. Ved huslejenævnene får bestemmelsen næppe større betydning, da der gælder andre processuelle regler for huslejenævnene end ved domstolene.



Dermed tillægges sammenligningslejemål, hvor huslejenævnet og eventuelt domstolene har tage stilling til lejens størrelse, større bevisvægt end andre sammenligningslejemål, hvor der ikke har været en sådan prøvelse.



I bemærkningerne til lovforslaget anføres endda, at domstolene helt vil kunne se bort fra uprøvede sammenligningslejemål, hvis der er fremlagt et passende antal prøvede sammenligningslejemål. Det uvist, hvad et passende antal er, og reglen vil ganske givet medføre, at sagerne om det lejedes værdi bliver processuelt tungere at føre, og dermed formentlig også dyrere, da parternes advokater nu har en særlig anledning til at forsøge at ”afskære” den anden parts sammenligningslejemål.



Indenfor lejeretten er det en nyskabelse, at man i loven på den måde dikterer domstolenes afvejning af sagens beviser. Det plejer domstolene nu nok selv at kunne finde ud af, og efter de gældende, almindelige processuelle regler tillægges det naturligvis i almindelighed også bevisvægt, om et sammenligningslejemål er prøvet eller ej.



Reglen gælder fra 1. juli 2020 og finder også anvendelse for lejemål indgået før 1. juli 2020. Det er uvist, om reglen også gælder for sager anlagt inden 1. juli 2020, men som først skal hovedforhandles herefter.



3.3 Pligt til at orientere alle lejere om afgørelser om lejeforhold



Taber udlejer en sag om lejeforhold helt eller delvist, har udlejer pligt til at orientere beboerrepræsentationen eller alle lejerne (hvis der ikke er en beboerrepræsentation) herom.



Afgørelser i sådanne sager vil typisk være huslejenævnsafgørelser eller boligretsdomme, men det vil også gælde andre typer af afgørelser om lejeforhold.



Meddelelsen skal gives skriftligt og indeholde oplysning om tvistens emne og afgørelsens resultat, og den skal indeholde kopi af den trufne afgørelse. Meddelelsen kan også ske digitalt eller på en digital platform.



Meddelelsen skal gives senest 2 uger efter den endelige afgørelse er truffet. Dvs., at taber udlejer en sag i huslejenævnet, og indbringer den for boligretten, så skal udlejer først give meddelelsen senest 6 uger efter, at boligretten har truffet afgørelse, idet udlejer har 4 uger til at anke dommen til landsretten, hvis han måtte ønske dette. Dette naturligvis forudsat, at udlejer også helt eller delvist har tabt sagen i boligretten og forudsat, at udlejer ikke har tænkt sig at anke boligrettens dom.



En afgørelse betragtes først som endelig, når en appelfrist er udløbet, og udlejer ikke har appelleret afgørelsen. Som bekendt har man 4 uger til at indbringe en huslejenævnsafgørelse for boligretten, og bliver denne således ikke indbragt, skal udlejer give meddelelse til lejerne senest 6 uger efter, at huslejenævnet traf afgørelsen.



Meddelelsespligten gælder ikke for sager, som udlejer vinder. Den gælder heller ikke for husordenssager, f.eks. hvor en lejer bliver opsagt pga. støjgener o.l.



Som bestemmelsen er formuleret, gælder den ikke, når der ikke træffes en afgørelse. Indgår udlejer og en lejer således et forlig i en sag, har udlejer ikke pligt til at informere herom.



Det må formodes at give anledning til flere sager mellem lejerne og udlejerne, når udlejer nu skal orientere hele ejendommen om, at en lejer har fået sat sin leje ned.



Den udlejer, der ikke overholder meddelelsespligten, kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder.



Reglerne gælder fra 1. juli 2020.



3.4 Væsentlighedskravet i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 udgår



Når et lejemål er gennemgribende forbedret i medfør af BRL § 5, stk. 2, kan udlejer fastsætte lejen efter reglerne om det lejedes værdi i stedet for efter reglerne om omkostningsbestemt leje.



Hidtil har det været således, at lejer kunne kræve lejen nedsat, hvis lejen væsentligt oversteg det lejedes værdi. Det har i praksis betydet, at lejer kun kunne kræve lejen sat ned, hvis lejen var mere end ca. 10 % over det lejedes værdi. Var det lejedes værdi for et gennemgribende modernisereret lejemål således kr. 1.500, så skulle den aftale leje være over ca. kr. 1.650 for, at lejer kunne kræve lejenedsættelse.



Dette ændres nu således, at lejer kan kræve lejen nedsat til det lejedes værdi, selvom den aftalte leje kun er 1 % over det lejedes værdi.



Hvis man antager, at udlejer lejer et lejemål ud til præcis det lejedes værdi, og lejen reguleres med stigningen i nettoprisindekset, som f.eks. kan være 0,5 %, så kan lejer kræve lejen nedsat med den halve procent, hvis ikke det lejedes værdi er steget med 0,5 % i perioden.



Lovforslaget synes imidlertid at hvile på en forudsætning om, at det lejedes værdi er en meget eksakt størrelse. Det er i sagens natur ikke tilfældet.



Det bliver interessant at se huslejenævn og domstole tage stilling til om en leje (som efter nogle forhøjelser efter nettoprisindeks), der udgør kr. 1.557,23 svarer til det lejedes værdi eller, hvad det lejedes værdi så præcist er for det konkrete lejemål, når der tages højde for de sædvanlige kriterier opstillet i lejelovens § 47 om beliggenhed, udstyr, vedligeholdelsesstand osv.



Væsentlighedskravet er jo dels begrundet i, at en part ikke skal kunne kræve ændringer af de aftalte vilkår, medmindre der er tale om et misforhold i relation til, hvad der i almindelighed gælder. Men væsentlighedskravet er jo også begrundet i den realitet, at det lejedes værdi ikke er en størrelse, der lader sig fastslå på kroner og ører. Men det har ministeriet tilsyneladende valgt at se bort fra.



Den ændrede vurdering gælder for lejeforhold, der indgås efter lovens ikrafttræden den 1. juli 2020. Dvs. det gælder også, når der sker genudlejning af lejligheder, der er gennemgribende moderniseret for længe siden.



3.5 Obligatorisk besigtigelse af huslejenævnet forinden der foretages en gennemgribende modernisering



Vil udlejer foretage en gennemgribende modernisering af en lejlighed med henblik på at leje den ud efter BRL § 5, stk. 2, skal huslejenævnet forinden arbejderne iværksættes foretage besigtigelse af lejligheden.



Formålet er ifølge lovens ordlyd, at ”… huslejenævnet ved besigtigelse [skal] konstatere, at lejemålet har en stand, som på tidspunktet for besigtigelsen muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi”.



Det fremgår ikke nærmere af lovens ordlyd eller bemærkningerne hertil, hvilke kriterier huslejenævnet skal tillægge vægt for denne vurdering.



Det synes indlysende, at hvis et lejemål har fået nyt køkken og bad for 5 år siden, så vil der ikke kunne ske en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi ved skifte køkken og bad igen. Dette kunne nogle udlejere måske fristes til at gøre for at dokumentere opfyldelse af beløbsgrænserne i § 5, stk. 2, hvis de tidligere forbedringer ikke har været ”dyre nok”. Eller hvis køkken og bad er skiftet for hhv. 3 år og 6 år siden, hvorved reglen, om at de forbedringer, der skal tælle med i opfyldelse af beløbsgrænsen, skal være udført indenfor en periode på 2 år, ikke kan opfyldes.



Men bortset fra disse åbenlyse tilfælde – som heller ikke kan danne grundlag for at anse et lejemål for gennemgribende moderniseret efter de nugældende regler – så er det ganske usikkert, hvordan huslejenævnene skal foretage denne vurdering.



Det er muligt, at det ikke bliver et problem i praksis, men man kan godt forestille sig, at der kan komme en noget svingende praksis fra nævn til nævn.



Hvis huslejenævnet ikke mener, at det er muligt at foretage forbedringer, der vil medføre en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi, må udlejer formentlig skulle stævne huslejenævnet, da der ikke er nogen lejer, der er part i sagen på det tidspunkt, hvor nævnet skal træffe sin afgørelse.



Huslejenævnet skal foretage besigtigelsen senest 4 uger efter, at udlejer har sendt en anmodning til huslejenævnet herom. Og nævnet skal senest 2 uger efter besigtigelsen sende sin afgørelse til udlejer.



Udlejer skal betale kr. 4.000 i gebyr til huslejenævnet for sagens behandling. Beløbet kan ifølge bemærkningerne til loven medregnes i det beløb, som udlejer skal bruge for at være omfattet af BRL § 5, stk. 2.



Reglerne træder i kraft 1. juli 2020, men ifølge lovens ikrafttrædelsesbestemmelser gælder det dog ikke, hvor en gennemgribende modernisering er påbegyndt eller gennemført inden 1. juli 2020. Dette naturligvis fordi, at huslejenævnet ikke kan foretage en meningsfuld besigtigelse, hvis udlejer gået i gang med arbejderne, inden loven træder i kraft.



3.6 ”Dummebøden” sættes op til kr. 6.000



Med lejelovsændringerne i 2015 blev der indsat en bestemmelse i loven om, at udlejer skal betale et gebyr på kr. 2.080 (2015-niveau) til huslejenævnet, hvis lejeren får fuldt ud medhold i en sag.



Dette beløb sættes nu op til kr. 6.000.



Ministeriets argumenter for forhøjelsen er, at det dels skal medvirke til finansiering af huslejenævnene og dels, at ”… en øget sanktion vil medvirke til at reducere spekulation i omgåelse af lejelovgivningen og derved have en præventiv effekt”. Det anføres også, at ”… betalingen har en præventiv virkning således, at der udvises større tilbageholdenhed med hensyn til at indbringe sager, som ikke har udsigt til at kunne vindes”.



Jeg har svært ved følge de forudsætninger, som bemærkningerne synes at hvile på.



Reglerne træder i kraft 1. juli 2020, og gælder således for sager, der indbringes for huslejenævnet den 1. juli 2020 eller herefter.




Tilbage