OVERKAPACITET PÅ BOLIGLEJEMARKEDET
       
Af Af Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere
13.05.20





Hvad gør udlejerne for at tiltrække sig kunderne?


Af Michael Preetzmann Direktør Danske Udlejere



Udlejerne er generelt kreative mennesker. Så, hvis situation på boligmarkedet ændrer sig, indstiller udlejerne sig lynhurtigt til en ny virkelighed. Det ændrede marked er indtil videre geografisk koncentreret omkring enkelte områder – men – vi kan se, der er en udvikling i gang. Udbuddet af ledige lejeboliger stiger overalt, og efterspørgslen følger ikke med. Derfor ser vi i øjeblikket en hel række tiltag, som skal gøre den ene udlejer mere attraktiv frem for en anden.



Udbuddet / overkapaciteten


Der er pt. rigtig mange udlejningsannoncer. Iflg. Preben Helveg Larsen, salgschef hos BoligPortal (Danmarks største portal – og samarbejdspartner til Danske Udlejere) har man primo april 2020 næsten 17.000 udlejningsannoncer. Man har aldrig haft så mange annoncer for ledige lejemål. Det store udbud bakkes op af udtalelser fra vores medlemmer om, at der ”skal arbejdes meget mere” for at få udlejet de ledige lejemål. Der kan være mange årsager til det stor udbud – nemlig:


· Nybyggede lejligheder færdiggøres og sendes på markedet.


· Pensionskasser opkøber nybyggede ejendomme og udlejer lejlighederne. Disse var oprindeligt af bygherrer tænkt solgt som ejerlejligheder, men pga. overkapacitet vælger man at sælge hele ejendomme til en pensionskasse (projektsalg opgives, og man udlejer eller sælger hele ejendommen i stedet)


· På grund af COVID-19 udebliver turister, og dermed er markedet for Airbnb gået i stå. Ejerne af hele lejligheder eller værelser sætter i stedet disse til ”normal” udlejning.


· Antallet af solgte ejerlejligheder er faldet (fra medio marts) – måske forsøges nogle af disse udlejet i stedet?



Et marked med overkapacitet får naturligvis udbyderne til at tænke kreativt. Derfor ser vi:



Gratis husleje i 3 måneder / Nul i depositum og nul i forudbetalt leje


Set fra en udlejers perspektiv er det naturligvis en kedelig udvikling, at man bliver nødt til at undlade at opkræve depositum og forudbetalt leje. Begge dele er både likviditet og sikkerhed. Sikkerhed for, at der er penge til at istandsætte lejemålet ved lejers senere fraflytning, men også til sikkerhed for, at der er penge til at betale husleje i opsigelsesperioden. Vi ser og høre ganske ofte, at lejeren standser huslejeindbetalinger, når lejemålet er opsagt – med begrundelsen: ”Du kan bare tage pengene fra depositummet!” Men, det duer naturligvis ikke, for depositummet skal bruges til at bringe lejemålet i samme stand, som da lejer overtog det.



Keyhole ApS – en mulighed for, at der stilles sikkerhed for lejers depositum /forudbetalte leje


Firmaet Keyhole ApS tilbyder – mod at lejer betaler et oprettelsesgebyr samt en månedlig ydelse - at stille en garanti svarende til udlejers krav om depositum og evt. forudbetalte leje. Lejeren har således mulighed for at flytte ind uden at betale hverken depositum eller forudbetalt leje. Lejeren betaler i stedet Keyhole for overfor udlejer at stille garantier for både depositum og forudbetalt leje (hvis det sidste kræves). Garantien/garantierne sikrer udlejer, hvis lejer skulle være i den uheldige situation ikke at være i stand til at betale sine forpligtigelser overfor udlejer, når lejer engang flytter. Bag Kayhole ApS står Nordic Guarantee som den finansielle partner/kapacitet.


Hvis f.eks. lejer har ”købt” Keyhole ApS til at stille sikkerhed for depositum, foregår en fraflytning nogenlunde således: Lejer opsiger lejemålet, og der indkaldes og udarbejdes en fraflytningsrapport. Når denne er godkendt og flytteopgørelsen er opgjort, sendes kravet til Keyhole ApS. Når kravet er modtaget udbetaler Keyhole ApS pengene til udlejer. Herefter indhenter Keyhole ApS beløbet hos lejer. Skulle kravet (læs: Istandsættelsen) overstige garantisummen, er betalingen af den resterende sum over garantien afhængig af betalingen fra lejer på samme måde som ved kontant betaling. Dog vil Keyhole ApS her indhente det fulde krav. Udlejeren har således sikkerhed for højest et beløb svarende til 3 måneders leje (depositum).


Hvis lejeren misligholder sine betalinger overfor Keyhole ApS i kontraktperioden (svarende til boperioden), vil denne blive bedt om at indbetale det fulde depositum til udlejeren. Sker dette ikke, skal der igangsættes ophævelse af lejemålet pga. misligholdelse.



Andre tiltag


Der er naturligvis andre tiltag – tiltag som vi tidligere har set. Her kan nævnes:


· Udlejer siger ok til husdyr


· Udlejer accepterer at udleje til flere personer (opdeler måske ligefrem større rum i to)


· Udlejer tilbyder videofremvisning af ledige lejemål


Udlejer tilbyder flyttehjælp og handymen (set i KBH)


· Udlejer køber fri kontakt på udlejningsportalerne (ikke på leje-portalen.dk – den er nemlig gratis for både udlejer og lejer)


· Indslusningsrabat på huslejen



Efterspørgslen?


Én ting er, at udbuddet er steget – men hvad med efterspørgslen?


Iflg. boligsiden.dk blev der i januar 2020 solgt 3.745 villaer og rækkehuse. Tallet viser en stigning i salget af denne ejerboligtype på 8 procent i forhold til året før.


Iflg. boligsiden.dk blev der i januar 2020 solgt 1.514 ejerlejligheder, hvilket er 20% mere end i januar 2019.


Men, da Danmark medio marts ”lukkede ned” stoppede salget fuldstændig op. Antallet af lejligheder sat til salg og solgt lå i uge 14 begge ca. 40 procent under det normale niveau for perioden de seneste fem år (jfr. JP/Finans). Coronakrisen er formentlig årsagen. Når tiderne er usikre, vælger de fleste at vente med større investeringer. I marts blev der f.eks. kun indregistreret 15.184 personbiler i Danmark – det er det laveste antal i 7 år.


Som nævnt ovenfor var der primo april ca. 17.000 udlejningsannoncer på BoligPortal.dk.


Man kan så spørge om, hvorledes det står til med ”mulige lejere” – dvs. antal besøgende på BoligPortal.dk i samme periode – altså primo april 2020 – set i forhold til året før?


Til spørgsmålet svarer administrerende direktør for BoligPortal Anders Hyldborg:


Selvfølgelig har vi set dage hvor trafikken har været ramt hårdt af nedlukningen af Danmark, og den utryghed i markedet som naturligt opstår, men trafikken rettede sig meget hurtigt op igen. Jeg ser nu en klar og stærk vækst i efterspørgslen efter lejeboliger. Når jeg sammenligner trafikken i marts og april i år, med de samme måneder sidste år, ser jeg en vækst i marts på 12% og indtil nu i april er væksten 14%.


Et andet spændende tal at følge er oprettede Boligagenter. Når vores lejeboligsøgende opretter en Boligagent på BoligPortal, sender vi en mail til dem hver gang, vi får en ny bolig som matcher deres ønsker. Tilmeldinger til Boligagenten stiger lige nu med ca. 60%, ift. samme periode sidste år. Det indikerer, at de boligsøgende er aktive, seriøse og sultne efter at finde deres kommende bolig, hvilket er godt for hele branchen. Jeg siger ikke, det er nemt at finde en ny lejer, men de er derude, og de ser med sikkerhed lejeboligformen som en attraktiv mulighed i disse tider”.



Konklusionen


Der er pt. et stort udbud af ledige lejeboliger. Coronasituationen er én af flere årsager, men ikke den primære. Den primære årsag må være tilførslen af nybyggede boliger. De mange nye boliger prissættes efter markedslejen – dvs. fri huslejefastsættelse – om end denne skal stemme overens med, hvad kunderne/lejerne vil betale. Der er dog ikke tvivl om, at de nye lejemål presser huslejen nedad i de ældre lejligheder – f.eks. de § 5, stk. 2 gennemrenoverede lejemål. Her står lejeren ofte overfor valget mellem en meget centralbeliggende ”ældre” lejlighed og en helt ny lejlighed med bl.a. vaskemaskine, tørretumbler og opvaskemaskine – dog måske beliggende knap så centralt som den ældre. Såfremt udlejerne af de ”ældre lejemål/vanskelige at udleje lejemål” ønsker at konkurrere med de helt nye lejemål, kan man overveje at opgradere lejemålene med førnævnte hårde hvide varer – som vi ved, at mange lejere i dag forlanger. Man kunne også evt. tilbyde en indslusningsrabat på huslejen – evt. gradueret efter, hvor stor en forudbetalt leje, den nye lejer ønsker at stille? (max 3 mdr. jfr. lejeloven). Der er mange muligheder.


Tilbage