RENHOLDELSE AF BOLIGLEJEMÅLET
       
Af Daniel Skov, videnskabelig assistent Juridisk Institut, SDU
09.09.19



RENHOLDELSE AF BOLIGLEJEMÅLET under lejeforholdets beståen



1 Indledning og problemstilling

Mens et lejeforhold består, kan der undertiden opstå spørgsmål om renholdelse af lejemålet, herunder både indvendigt og udvendigt samt de tilhørende arealer. En hyppig tvist mellem lejer og udlejer er f.eks. rengøring af vinduer: Lejer har pudset vinduerne indvendigt, og kontakter herefter udlejer for at få denne til at rekvirere en vinduespudser, som kan pudse dem udvendigt. Et andet eksempel er pasning af have: Udlejer og lejer har i lejekontrakten (gyldigt) aftalt, at lejer skal holde haven. Lejer slår først græsset, når det er blevet knæhøjt, og klipper i øvrigt ikke hækken mere end én gang om året. Udlejer er ikke tilfreds med lejers arbejde, men hvad gør udlejer i denne situation? I lejekontrakten står der jo blot, at lejer skal ”holde haven”, men hvordan skal det forstås?


Denne artikel søger at give svaret på nogle af de ofte forekomne spørgsmål i forbindelse med renholdelse af lejemålet undervejs i lejeforholdet. Der omtales, af samme grund, ikke renholdelse inden eller i forbindelse med lejeforholdets begyndelse eller efter lejeforholdets afslutning i forbindelse med lejers fraflytning. Området er vanskeligt gennemskueligt, fordi renholdelse af lejemålet til dels ligger indlejret i nogle af lejelovens bestemmelser uden at være ekspliciterede. Det angives i afsnittet herunder hvilke retsregler, der regulerer lejers (og udlejers) renholdelsespligt, og herefter, af overskueligheds- og praktikalitetshensyn, gennemgås de enkelte dele af lejemålet. Første del af artiklen omhandler den indvendige renholdelse, og anden del, som trykkes i næste udgave af Magasinet Danske Udlejere, fokuserer på den udvendige renholdelse, herunder af både selve bygningen, men også de til ejendommen hørende udendørsarealer.


a. Hjemler til renholdelse


I lejelovens § 19 bestemmes det, for så vidt angår renholdelse af lejemålet, at udlejer skal holde ejendommen og det lejede forsvarligt vedlige og sørge for renholdelse og sædvanlig belysning af ejendommen og adgangsvejene til det lejede, samt at udlejer skal renholde fortov, gård og andre fælles indretninger. I § 24 bestemmes det samtidig, at reglen ikke kan fraviges til skade for lejer – udover indvendig vedligeholdelse – i ejendomme, som er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel 2-4 (i praksis omkostningsbestemt husleje). Det betyder samtidig, at reglerne kan fraviges i lejeforhold, som ”kun” er omfattet af lejeloven eller de øvrige kapitler i boligreguleringsloven, både for indvendig samt for udvendig vedligeholdelse.


Samtidig formuleres det, mere generelt, i lejelovens § 25, stk. 1, at lejer skal behandle det lejede forsvarligt, og efter stk. 3 i samme bestemmelse skal lejer underrette udlejer, hvis der er sket skader i lejemålet.


Det antages af både retsteorien og retspraksis, at der i bestemmelserne ligger en pligt til at renholde – i § 19, stk. 1 nævnes nogle konkrete eksempler på renholdelsesfordelingen, men disse kan fraviges som angivet ovenfor. Da det er lejer, som har eksklusiv brugsret til de lejede lokaler, må det altså være lejer, som har pligten til at renholde inde i lejemålet, hvorimod det må være udlejer, der som udgangspunkt skal vedligeholde udvendigt – dvs. både bygningen og de dertil hørende arealer – medmindre der kan og faktisk bliver aftalt noget andet.



2 Indvendig renholdelse (definition og problemstillinger)


Selvom det ikke udtrykkeligt er foreskrevet i lovgivningen, antages det, at lejemålet skal renholdes indvendigt – og det er naturligvis lejer, som har ansvaret for at renholde sin egen bolig. Som udgangspunkt må lejer selv bestemme, hvor meget der skal gøres rent inde i lejemålet mens lejeforholdet består. Denne hovedregel gælder dog kun, så længe det kun er lejer selv, der berøres af eventuel manglende rengøring. Hvis den manglende renholdelse derimod medfører gener for de øvrige beboere eller risiko for beskadigelse af ejendommen, kan lejers manglende renholdelse mødes af sanktioner. Men udlejer kan altså i hovedreglen ikke gøre noget overfor lejers manglende renholdelse, hvis han eksempelvis får at vide af en håndværker eller på anden måde, at lejemålet er beskidt, snavset og lignende. Udlejer kan dog, i forbindelse med lejers fraflytning, kræve lejemålet rengjort op til den stand, hvori lejer overtog lejemålet. Med tanke på privatlivets fred og den enkeltes individuelle standard for rengøring, er der ikke fastsat regler, som hjemler udlejers pålæg af rengøring mens lejeforholdet består, så længe det ikke generer andre eller er til fare.


a. Må udlejer besigtige det lejede indvendigt?


Et i tilknytning hertil oplagt spørgsmål er, om udlejer må besigtige det lejede, hvis udlejer har – begrundet eller ubegrundet – mistanke om, at lejemålet er beskidt og trænger til rengøring? Som udgangspunkt er svaret nej. Udlejer er henvist til at anmode lejer om at få lov til at besigtige lejemålet, men hvis lejer nægter, kan udlejer ikke gøre noget for at tiltvinge sig adgang til det lejede. Der er dog i lejelovens § 54, stk. 1 hjemmel til, at udlejer kan skaffe sig adgang til det lejede, når forholdene kræver det. Såfremt det kan bevises, at lejemålets rengøringstilstand udgør en risiko for de andre beboere (eksempelvis brand- eller sundhedsrisiko), eller at lejemålets rengøringstilstand reelt generer de øvrige beboere i ejendommen, kan det undertiden bevirke, at udlejer kan være berettiget til at skaffe sig adgang til det lejede for at rette op på rengøringsstandarden. Det må dog formentlig kræves, at udlejer har udtømt alle andre muligheder, herunder kontakt med lejer, prøvelse af sag i huslejenævnet m.v. Hovedreglen er dog, som før nævnt, at udlejer ikke har ret til at besigtige det lejede for at vurdere, om renholdelsen lever op til den standard, som udlejer findes passende.


b. Kan udlejer opsige/ophæve som følge af manglende renholdelse?


Udlejer kan, efter reglerne i lejelovens §§ 83, stk. 1, litra e og g eller 93, stk. 1, litra e, g eller m, opsige eller ophæve lejeforholdet, hvis lejer ikke renholder lejemålet – det kræver dog, at der er tale om grove tilfælde, herunder hvor forholdet har karakter af egentlig vanrøgt. Fra retspraksis kan eksempelvis nævnes U.2003.1373V, hvor en lejer opbevarede store mængder papir i lejemålet. Vestre Landsret mente, at papirbeholdningen udgjorde en stærk brandfare, og derfor blev ophævelsen anerkendt. I samme retning går GD.2001.12V, hvor en lejer holdt hunde i lejemålet uden at lufte disse. Det blev af udlejer bevist, at lejer efterlod dyreekskrementer m.v. i lejemålet. Da afføringen medførte betydelige lugtgener i ejendommen, og da fugten fra hundenes efterladenskaber ligeledes medførte skader på det lejede, anerkendte landsretten ophævelsen af lejeren.[1]


Ud fra retspraksis er det tydeligt, at der anlægges en streng fortolkning, når lejers manglende renholdelse skal føre til opsigelse eller ophævelse. Derfor må svaret på det stillede spørgsmål være, at lejers manglende renholdelse af lejemålet indvendigt kan føre til, at udlejer er berettiget til at opsige/ophæve, men samtidig at det kræver, at udlejer kan dokumentere, at lejers fjernelse på baggrund heraf er påkrævet.


c. Sanktioner og tvisteløsning


Undertiden kan det være vanskeligt at anvende opsigelses- eller ophævelsesbestemmelserne i lejeloven. Det kan enten være fordi, at udlejer ikke kan skaffe beviser for at den manglende renholdelse udgør en risiko eller er til gene for de øvrige beboere i ejendommen, eller fordi, at den manglende renholdelse ikke i sig selv lader sig kategorisere under opsigelses/ophævelses-bestemmelserne – simpelthen fordi, at forholdet ikke er groft nok. I de tilfælde kan udlejer i første omgang gå til huslejenævnet, som, i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 4, har kompetence til at afgøre tvister om lejerens pligt til renholdelse. Heri ligger, at huslejenævnet kan vurdere, hvem der har pligten til renholdelse for et givent område i lejemålet, og nævnet kan ydermere udtale sig om, hvorvidt renholdelsespligten er opfyldt eller ej[2].


Træffer huslejenævnet afgørelse om, at en given renholdelsespligt hører under lejers forpligtelser og ikke er udført, må udlejer på bedst mulig måde forsøge at verificere, om lejer har udført arbejderne. Fortsætter problemerne imidlertid, må udlejer være nødsaget til at gå til domstolene for at få en dom over lejer, da kun en dom er direkte eksigibel i modsætning til en huslejenævnsafgørelse. Det kan dog være vanskeligt at få beskrevet præcist i en dom, hvilke rengøringsarbejder der skal foretages, og af samme grund kan det anbefales, hvis det er muligt at få en dom over lejer til betaling af udgifter til rengøring.


To be continued…








[1] Boliglejeret (2019), s. 169 ff.




[2] Se GA.2013.4






Tilbage