HVAD GØR UDLEJER, NÅR UDLEJER GLEMMER AT OPKRÆVE EN HUSLEJEREGULERING ?
       
Af Advokatfuldmægtig Simon Jung Jensen CLEMENS
09.09.19





1. Indledning



Udlejer kan både i ”almindelige” lejemål (boliglejemål) og i erhvervslejemål løbende foretage forskellige typer af reguleringer af huslejen, således at huslejen til stadighed følger markedet og udviklingen i samfundsøkonomien.



Sådanne reguleringer kan ske ved årlige tilbagevendende reguleringer i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset (gælder for boliger hvis aftalt i § 11), en på forhånd fastsat procentmæssig regulering (eksempelvis 2 % p.a. – gælder for erhverv) og/eller i form af en regulering til markedsleje (erhvervslejemål) eller til det lejedes værdi (boliglejemål).



Udgangspunktet for alle ovenstående reguleringer er, at reguleringerne sker automatisk, når de først er aftalt og/eller fastslået ved dom, og at reguleringerne derfor ikke efterfølgende skal varsles, når først fundamentet er på plads.



I praksis opstår der dog regelmæssigt situationer, hvor udlejer på den ene eller anden måde glemmer at opkræve disse huslejereguleringer, hvilket afstedkommer flere problemstillinger, og nærværende artikel vil prøve at give et svar på et par af dem.



Den første problemstilling, der søges besvaret er, hvorvidt udlejer efterfølgende kan opkræve huslejereguleringerne med tilbagevirkende kraft (de ”gamle” reguleringer), mens den anden problemstilling, der søges besvaret er, hvorvidt udlejer kan opkræve huslejereguleringerne fremadrettet (om man kan komme op på ”niveau”).



2. Kan udlejer efterfølgende opkræve huslejereguleringerne med tilbagevirkende kraft?



Som anført ovenfor kan udlejer regulere huslejen på flere forskellige måder, men nærværende artikel vil være begrænset til at behandle de løbende årlige reguleringer og regulering til markedslejen eller til det lejedes værdi alt efter, hvilken type ejendom/lejemål der er tale om.



Spørgsmålet om, hvorvidt udlejer har ret til at opkræve de ”glemte” huslejereguleringer med tilbagevirkende kraft, er ikke reguleret i lejelovgivningen, og det er derfor nødvendigt dels at kigge på retspraksis og dels at skele til anden relevant lovgivning, herunder særligt forældelsesloven.



Som det vil kunne ses nedenfor, er retspraksis på området imidlertid ikke entydig, og der synes også at være forskel på, hvordan domstolene, herunder også de to landsretter, vurderer spørgsmålet.



Dog synes der at kunne udledes en tendens i retning af, hvad domstolene har lagt vægt på i deres vurderinger. Det går således igen i flere af afgørelserne, at domstolene i sagerne har foretaget en vurdering af, hvilken af parterne, der har været nærmest til at kontrollere og/eller undersøge, hvorvidt den betalte husleje er korrekt eller ej, ligesom det i en af afgørelserne (T:BB 2012.50 Ø) fastslås, hvorvidt en lejer er forpligtet til at rette henvendelse til udlejer, såfremt lejeren får mistanke om, at den opkrævede husleje ikke er korrekt – altså en art oplysningspligt.



Der kan ud fra retspraksis ses en vis tilbøjelighed til at pålægge udlejer ansvaret for at kontrollere huslejens rigtighed (særligt hvis der er tale om en professionel udlejer), men der er langt fra tale om en fast praksis, og når/hvis omstændighederne taler for det, risikerer lejer at blive pålagt at efterbetale reguleringsbeløbet.



Betaling af husleje med tilbagevirkende kraft er først og fremmest begrænset af forældelseslovens regler, hvorefter udgangspunktet er, at udlejer – uanset hvad – ikke kan kræve husleje betalt med tilbagevirkende kraft for en periode på mere end tre år, jf. forældelsesloven § 3, stk. 1. Herudover er udlejers muligheder for efterbetaling i visse tilfælde begrænset af reglerne om retsfortabende passivitet.



Nyere landsretspraksis (T:BB 2019.424 V) ser imidlertid bort fra spørgsmålet om passivitet og beskæftiger sig udelukkende med forældelsesproblematikken. Der synes dog at være en splittelse mellem Østre Landsret og Vestre Landsret, hvilket illustreres af nedenstående gennemgang af retspraksis.



I U 1984.341 H – der vedrørte et boliglejemål, og hvor Vestre Landsret havde behandlet sagen i anden instans – havde parterne indgået en lejekontrakt, hvorefter huslejen hvert år skulle reguleres i henhold til udviklingen i pristallet. Dette fik udlejer imidlertid ikke gjort, da tidspunktet for den første regulering indtrådte i 1976, hvilket også gjorde sig gældende de følgende år. Det var således først i august 1979, at udlejer fik foretaget regulering af huslejen og i den forbindelse krævede efterbetaling for perioden 1976-1980. For at undgå at få sit lejemål ophævet betalte lejer udlejers krav med tilbagesøgningsforbehold og anlagde herefter en retssag om tilbagebetaling af det bestridte beløb. Her udtalte Højesteret, at udlejer, der i godt tre år uden indsigelse havde modtaget huslejen, grundet passivitet ikke kunne kræve efterbetaling af huslejen førend fra det tidspunkt, hvor udlejer faktisk havde reguleret huslejen overfor lejer, dvs. august 1979, da udlejer havde været nærmest til at kontrollere huslejens rigtighed.



I TBB:2009.264/2 V – der vedrørte et erhvervslejemål med en omsætningsbestemt husleje med en minimumsleje – havde lejer ikke betalt (og var heller ikke blevet opkrævet) en aftalt omsætningsbestemt tillægsleje på 8,5 % af den omsætning, der lå over DKK 3.800.000 eksklusive moms. Udlejeren havde alene opkrævet den indekserede minimumsleje, men i marts 2005 krævede udlejer tillægslejen for de seneste tre år betalt. Landsretten udtalte, at hverken tidsfaktoren eller det forhold, at udlejer løbende havde haft mulighed for at gøre sig bekendt med lejers omsætningstal, havde givet lejer en berettiget forventning om, at tillægslejen ikke ville blive opkrævet. Udlejer kunne derfor kræve efterbetaling af tre års tillægsleje.



Sagen illustrerer desuden vigtigheden af, at man får dokumenteret sine gunstige aftaler. Under sagen gjorde lejeren således gældende, at det mellem parterne mundtligt var aftalt, at lejer aldrig ville komme til at betale tillægslejen, og at bestemmelsen udelukkende var indeholdt i lejekontrakten, for at de øvrige lejere i centret ikke ville kræve tilsvarende lejevilkår (eller mangel på samme) i deres lejekontrakter. Landsretten afviste imidlertid dette, da udlejer bestred, idet lejer ikke kunne føre det fornødne bevis herfor alene via sin egen forklaring, og lejer var bundet af aftalen om den omsætningsbestemte tillægsleje. Dette viser vigtigheden af at få nedfældet aftaler, selvom mundtlige aftaler som udgangspunkt er lige så bindende som skriftlige. Aftalen kan således sagtens tænktes at have eksisteret, men da lejer ikke kunne bevise dette, var det altså det skriftlige aftalegrundlag, der var gældende i lejeforholdet.



I T:BB 2012.50 Ø – der vedrørte et boliglejemål – havde udlejer i 2004 varslet en omkostningsbestemt huslejeforhøjelse overfor to lejere, hvilken forhøjelse huslejenævnet godkendte i september 2006. Udlejer glemte imidlertid efterfølgende at opkræve huslejeforhøjelsen, og det var således først i juli 2009 – tre år efter huslejenævnets afgørelse og fem år efter varslingen – at udlejer anmodede lejerne om at betale – og efterbetale – i henhold til huslejenævnets afgørelse. Udlejer havde i februar 2009 sendt en ny varsling til lejerne, der var identisk med varslingen fra 2004. Landsretten udtalte, at udlejer på grund af sagens omstændigheder, herunder blandt andet den nye varsling fra februar 2009, havde fortabt sit krav på efterbetaling. Der var således tale om en konkret vurdering fra rettens side, hvor der i vurderingen – foruden de allerede nævnte forhold – indgik lejers gode/onde tro, tidshorisonten, og at der var tale om en professionel udlejer med administrator antaget. Landsretten fastslog også, at der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at pålægge lejeren en forpligtelse til at henvende sig til udlejer om den manglende opkrævning af huslejeforhøjelserne. Lejer havde således ingen pligt til at søge huslejen berigtiget.



I T:BB 2012.96 Ø – der vedrørte et boliglejemål med trappelejeregulering – ansås udlejer for at have fortabt sit krav på efterbetaling af mere end to års glemte trappelejereguleringer ved passivitet, idet landsretten udtalte, at udlejer var nærmest til at kontrollere huslejebetalingernes rigtighed. Boligretten havde forinden fortaget en opdeling af kravet, således at den del af efterbetalingskravet, der vedrørte den forrige reguleringsperiode, var bortfaldet ved passivitet, da lejer her havde haft en berettiget forventning om, at udlejer ikke ville gøre sit krav for denne periode gældende, mens Boligretten – blandt andet henset til den korte tid, der var gået (et halvt år) – accepterede udlejers efterbetalingskrav vedrørende den seneste reguleringsperiode. Denne opdeling af kravet blev dog som anført ovenfor efterfølgende ændret af landsretten, der anså hele kravet som bortfaldet.



I den modsatte retning – dvs. mod passivitetsbetragtningen – findes T:BB 2019.424 V – der ligesom T:BB 2012.96 Ø vedrørte et boliglejemål med trappelejeregulering – hvor landsretten udtalte, at udlejer ikke havde fortabt sin ret til efterbetaling, idet det efter lejekontrakten udtrykkeligt havde påhvilet lejer at betale trappelejestigningerne, der ifølge lejekontrakten trådte i kraft uden varsling. Landsretten udtalte videre, at dette ikke blev ændret af, at udlejer ikke tidligere havde fremsendt påkrav om betaling af huslejereguleringerne, ligesom landsretten (modsat Højesteret i U1984.341 H) ikke fandt grundlag for at statuere passivitet som følge af, at udlejer uden indsigelse havde modtaget for lave huslejeindbetalinger. Udlejer kunne således kræve efterbetaling af lejedifferencen.



Landsretten udtaler sig i dommen meget klart og konkret om i hvert fald Vestre Landsrets syn på/holdning til forældelses- og passivitetsproblematikken, hvor det anføres, at ”[udlejers] krav er begrænset af reglerne om forældelse, men der er ikke herudover grundlag for at afskære nogen del af kravet under henvisning til passivitetsgrundsætninger […]”.



Dette forekommer efter forfatterens opfattelse som den juridisk korrekte løsning, men der kan selvfølgelig – som altid – være konkrete omstændigheder, der gør, at vurderingen falder anderledes ud.



I T:BB 2019.455 Ø – der dels vedrørte en aftalt markedslejeregulering i henhold til erhvervslejelovens § 13 med en sædvanlig 4-årig indfasningsperiode, jf. stk. 4, og dels en løbende regulering af huslejen med 2,5 % p.a. – havde udlejer krævet efterbetaling af husleje for perioden 2009-2016. Lejer, der havde betalt under protest, anlagde sag mod udlejer med påstand om, at krav på efterbetaling af husleje, der var mere end tre år gamle, var forældede, og at de resterende reguleringer var bortfaldet ved passivitet. Landsretten opdelte udlejers krav i to, således at efterbetalingskravene relateret til den aftalte markedslejeregulering var undergivet den almindelige forældelsesfrist på tre år, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1, mens den del af de ikke forældede krav, der skyldtes procentregulering, var bortfaldet ved passivitet. Landsretten begrundede dette med, at udlejer havde haft særlig anledning til at undersøge, om huslejen kunne reguleres, og efter bevisførelsen kunne det lægges til grund, at årsagen til, at reguleringerne ikke var foretaget, var en intern fejl hos udlejer (dennes administrator).



Det forekommer på baggrund af domsreferatet ikke umiddelbart oplagt, hvorfor Østre Landsret skelner mellem kravene, idet begge krav beroede på en aftale mellem parterne. Markedslejereguleringerne beroede på et retsforlig, mens de løbende huslejereguleringer beroede på parternes aftale i lejekontrakten. Begge krav kunne desuden foruddiskonteres, da det i lejekontrakten var aftalt, at huslejen hvert år fast blev reguleret med 2,5 % p.a. og ikke eksempelvis i overensstemmelse med udviklingen i nettoprisindekset eller andet variabelt indeks.



I præmisserne anfører landsretten dog – med henvisning til U 1984.341 H, T:BB 2009.264/2 V, T:BB 2012.50 Ø og T:BB 2012.96 Ø, der alle er omtalt ovenfor – at der ved vurderingen af udlejers eventuelle retsfortabende passivitet må foretages en samlet konkret vurdering af sagens omstændigheder. Hvad disse omstændigheder nærmere var henstår dog i det uvisse.



3. Kan udlejer opkræve huslejereguleringerne fremadrettet?



Som anført i indledningen er udgangspunktet for alle ovenstående reguleringer, at reguleringerne sker automatisk, når de først er aftalt og/eller fastslået ved dom, og at det således ikke er nødvendigt efterfølgende at varsle reguleringerne, når først fundamentet er på plads – de skal blot opkræves, jf. blandt andet landsrettens præmisser i U 1984.341 H, der er selvstændigt optrykt i U 1982.1181 V.



Ovenstående følger da også ofte direkte af formuleringerne i lejekontrakterne, men kan også udledes af retspraksis og af den juridiske litteratur.



Hvor retspraksis er noget ”svævende” i forhold til udlejers ret til efterfølgende at opkræve huslejereguleringerne med tilbagevirkende kraft, er retspraksis ganske klar, når det kommer til spørgsmålet om, hvorvidt udlejer kan opkræve de ”glemte” huslejereguleringer fremadrettet – og det kan udlejer.



Det forhold, at en udlejer i en periode har glemt at regulere huslejen, medfører altså således ikke, at udlejer har fortabt retten til at opkræve reguleringen for fremtiden. Udlejer kan derfor fremadrettet opkræve husleje, som hvis reguleringen var sket som aftalt, i henhold til kontraktgrundlaget og/eller som fastslået ved dom.



Udlejer kan således gå tilbage og ”samle” den ”glemte” regulering op, således at udlejer bruger nettoprisindekset (eller hvilken anden reguleringssats parterne måtte have aftalt) fra det oprindelige tidspunkt/tidspunktet, hvor reguleringen kunne have været foretaget som udgangspunkt – også selvom det ligger flere år tilbage – og regulere huslejen frem til det seneste reguleringstidspunkt forud for, at udlejer bliver opmærksom på den manglende regulering.



Den udlejer, der i 2019 opdager, at han siden 2016 har glemt at regulere huslejen med udviklingen i nettoprisindekset, vil således kunne anvende det indeks, som udlejer ville kunne have anvendt i 2016, såfremt reguleringen var foretaget i henhold til lejekontrakten som udgangspunkt, og regulere frem til seneste reguleringstidspunkt.



I et lejeforhold med en årlig husleje på eksempelvis DKK 100.000 og en årlig nettoprisindeksering pr. 1. januar på basis af indekset for juli – juli, vil udlejer i ovenstående eksempel kunne regulere lejen således:



Lejeren kommer altså ikke nødvendigvis til at ”efterbetale” for den mellemliggende periode (selvom dette jo på grund af udlejers ”forglemmelse” er sparet/tjent for lejeren) – MEN til gengæld får udlejer en ”her og nu”-regulering, der bringer huslejen tilbage på ”niveau”.



Ovenstående blev bekræftet af Højesteret i U 1984.341 H, hvor Højesteret udtalte, at udlejer ikke som følge manglende reguleringer var afskåret fra at opkræve den forhøjede husleje fremadrettet, idet lejer ikke med føje kunne undlade at betale denne fra det tidspunkt, hvor udlejer havde krævet huslejen forhøjet med de ”glemte” reguleringer.



Højesteret begrundede dette resultat med, at der var tale om en aftalt regulering af huslejen, som udlejer kunne have foretaget, og at udlejer i mangel af meget faste holdepunkter for andet ikke havde frasagt sig retten til at regulere lejen for fremtiden. En udlejer vil således kunne støtte ret på lejekontrakten og fremadrettet regulere huslejen i overensstemmelse med lejekontrakten, ligesom udlejer fremadrettet vil kunne regulere huslejen i henhold til andre aftaler om huslejeregulering, som udlejer måtte have glemt at føre ud i livet.



4. Konklusion



Har man som udlejer glemt at regulere huslejen i henhold til en aftalt reguleringsklausul i lejekontrakten og/eller i henhold til andre aftaler om huslejeregulering, kan man i forbindelse med den næste huslejeopkrævning eller ved selvstændig meddelelse til lejer prøve at opkræve den del af efterbetalingen, der ikke er forældet. Det kan dog langt fra afvises, at domstolene ikke vil nå frem til, at kravet efter omstændighederne er bortfaldet som følge af passivitet – og her kan det som illustreret ovenfor altså også have indflydelse/spille ind, hvor i landet ejendommen er beliggende, da Østre Landsret og Vestre Landsret ikke synes at se ens på denne problemstilling, jf. blandt andet T:BB 2019.424 V og T:BB 2019.445 Ø, og det må på denne baggrund – og i relation hertil – anses for at være en smule mere fordelagtigt at være udlejer i Jylland fremfor på Fyn og Øerne.



På baggrund af ovenstående divergerende praksis forekommer det oplagt, igen at lade landets øverste domstol (Højesteret) prøve spørgsmålet og træffe afgørelse herom, hvilket da også ser ud til at blive tilfældet, idet udlejer i T:BB 2019.455 Ø har fået tredjeinstansbevilling og har indbragt sagen for Højesteret, hvor sagen p.t. verserer.



Forfatteren af denne artikel anser Vestre Landsrets løsning som den mest oplagte, men der kan altid være konkrete omstændigheder, der – som i T:BB 2012.50 Ø – gør, at den ikke forældede del af udlejers krav alligevel må anses som værende bortfaldet ved passivitet.



Kommer det til en konkret vurdering af, hvem der er nærmest til at kontrollere huslejens rigtighed og dermed til at bære ansvaret for den for lidt betalte husleje, vil ”pilen” i de fleste tilfælde pege på udlejer, der også oftest vil være den (mest) professionelle part i aftaleforholdet – særligt når det drejer sig om boliglejemål.



Modsat er der dog ikke den store tvivl om, at man som udlejer som udgangspunkt er berettiget til at opkræve de ”glemte” reguleringer fremadrettet – uanset hvilke af ovenstående fundamenter, man støtter sit krav på.






Tilbage