NÅR NABOEN bygger ulovligt
       
Af Advokat Stine Kalsmose Jakobsen, Holst, Advokater
09.09.19





Det kan virke generende, hvis din nabo går i gang med opførelse af en ny ejendom, eller en omfattende om- eller tilbygning. Dette vil især være tilfældet, hvor byggeriet vil medføre mere permanente gener som fx indbliksgener, som altså rækker udover selve byggeperiodens støj og postyr. Nogen må man leve med, fordi der er tale om et fuldt ud lovligt byggeri, men andre gange, så er der faktisk tale om ulovligt byggeri - og hvad så?


Denne artikel behandler de muligheder, man har som nabo til et ulovligt byggeri.


Et byggeri kan være ulovligt på flere måder, fx hvis det ikke overholder de gældende byggetekniske regler på opførelsestidspunktet. Endvidere kan et byggeri være ulovligt, hvis det opføres uden byggetilladelse, hvis den pågældende byggetilladelse er ugyldig i henhold til fx planlovgivningen, eller hvis det overskrider vilkårene i byggetilladelsen.


Er du interesseret i at se, hvorvidt din nabo overholder sin byggetilladelse, eller om der overhovedet foreligger en byggetilladelse, kan du søge i din kommunes byggesagsarkiv. De fleste af landets kommuner har gjort disse tilgængelige online, og du vil dermed let kunne finde din nabos byggetilladelse ud fra dennes adresse.


Før og under byggeriet


Før byggeriet påbegyndes, skal der erhverves en byggetilladelse fra kommunen. I denne fase vil kommunen tage stilling til byggeriets omfang, gener over for naboer osv. Det er også i denne fase, at der foretages en eventuel nabo- eller partshøring.


Efter byggelovens § 16 C er kommunen bygningsmyndigheden, og det påhviler herunder kommunen at kontrollere, at lovens bestemmelser og bestemmelser fastsat i medfør af loven (herunder bygningsreglementet) bliver overholdt. Bliver kommunen opmærksom på, at der er påbegyndt et ulovligt byggeri, kan den meddele ejeren af den pågældende ejendom påbud om at standse byggeriet. Det er derfor vigtigt at henvende sig hurtigt til kommunen, såfremt man bliver opmærksom på et (potentielt) ulovligt byggeri.


Efter standsningen kan kommunen tage stilling til, om det påbegyndte byggeri skal tillades.


Efter byggeriets afslutning


Når byggeriet er færdiggjort, kan kommunen selvsagt ikke længere standse byggeriet. I tilfælde, hvor et byggeri er ulovligt, bliver det herefter et spørgsmål, om dette skal berigtiges ved en retlig eller fysisk lovliggørelse. Den retlige lovliggørelse indebærer, at der gives en efterfølgende byggetilladelse eller dispensation, således det opførte byggeri bliver lovligt. Den fysiske lovliggørelse indebærer, at byggeriet ændres, så det lever op til byggetilladelsen eller den gældende lovgivning. I de mest grelle tilfælde vil det kunne indebære, at byggeriet skal nedrives.


Når kommunen skal vurdere, hvorvidt der skal ske retlig eller fysisk lovliggørelse, er der tale om en konkret, skønsmæssig vurdering. I vurderingen skal indgå alle relevante hensyn, fx karakteren af det ulovlige forhold, gener for naboen, proportionalitet og samfundsmæssigt værdispild samt økonomisk tab. Indrettelseshensyn (altså om man har indrettet sig i overbevisningen om, at alt er i skønneste orden) kan i nogle tilfælde også være et relevant hensyn, og det kan derfor være sværere at få tilsagt fysisk lovliggørelse i tilfælde, hvor det ulovlige byggeri er opført af en tidligere ejer. På baggrund heraf anbefales det, at der klages hurtigst muligt til kommunen over det ulovlige byggeri, idet de ovennævnte hensyns betydning stiger i takt med byggeriets færdiggørelse.


Proportionalitetsprincippet (forholdet mellem det udførte og konsekvensen) har stor betydning for valget mellem de to former for lovliggørelse, idet kommunen som følge heraf er forpligtet til at vælge den retlige lovliggørelse i tilfælde, hvor dette er muligt. Det skal dog bemærkes, at alle relevante hensyn fortsat skal inddrages i afvejningen – det skal ikke være nemmere at bede om tilgivelse end tilladelse. Om det så er virkeligheden, det kan nok diskuteres.


Som nævnt vil det afhænge af en konkret vurdering, hvorvidt der skal ske retlig eller fysisk lovliggørelse i det enkelte tilfælde. Der kan dog alligevel som rettesnor anføres, at formelt ulovlige byggerier, herunder byggerier uden byggetilladelse, i højere grad vil opnå retlig lovliggørelse, idet byggeriet i de fleste tilfælde alene mangler det formelle, nemlig byggetilladelsen. Derimod vil de materielt ulovlige byggerier, fx byggerier i strid med en given byggetilladelse, oftest blive mødt med et påbud om fysisk lovliggørelse, fx hvor der er bygget højere end tilladt, tættere på skel etc.


Hvad gør du, når naboen bygger ulovligt?


Hvis du mener, at naboen bygger ulovligt, kan du kontakte kommunen, der er bygningsmyndighed. I de fleste kommuner vil dette være underlagt den tekniske forvaltning, og det vil derfor være denne, du skal tage kontakt til.


Det skal endnu en gang fremhæves, at det er vigtigt at tage kontakt til kommunen hurtigst muligt, idet muligheden for standsningspåbud og fysisk lovliggørelse er større først i forløbet. Er man i tvivl, så tag hellere kontakt en gang for meget end en gang for lidt.




Tilbage