AFTALT UOPSIGELIGHED VAR TIL HINDER FOR FORBEDRINGSFORHØJELSE
       
Af Cand. jur Ulrik Kjær
23.08.19



Aftalt uopsigelighed var til hinder for forbedringsforhøjelse.

I nogle tilfælde indføjes der i boliglejekontrakter et vilkår om at et lejemål er uopsigeligt så længe et lejer ønsker at bebo dette. I sådanne tilfælde kan der opstå spørgsmål, om en sådan lejer skal tåle lejeforhøjelser for forbedringer af det pågældende lejemål. Højesteret har i en aktuel sag taget stilling til spørgsmålet.

Sagens baggrund
Sagen drejede sig om, hvorvidt en udlejer havde krav på lejeforhøjelse for individuelle arbejder udført i lejerens lejlighed som led i byfornyelse. De pågældende arbejder omfattede udskiftning af køkken og badeværelse. Lejekontrakten indeholdt bl.a. følgende vilkår: ”Lejemålet er fra udlejers side uopsigeligt så længe (lejers navn) bebor lejligheden.”

Den omstridte lejeforhøjelse blev varslet af udlejer i medfør af boligreguleringslovens § 27 og byfornyelseslovens § 15. Disse bestemmelser henviser til lejelovens § 58, som i stk. 1 fastsætter, at hvis udlejeren har forbedret det lejede, kan lejen forlanges forhøjet med et beløb, der modsvarer forøgelsen af det lejedes værdi.

Landsretten var nået frem til, at der ikke kunne varsles lejeforhøjelse, idet retten ikke fandt, der i forbindelse med lejeaftalens indgåelse var taget udtrykkeligt forbehold om at kunne varsle lejeforhøjelse trods aftalt uopsigelighed. Landsretten dom kan læses i T:BB 2018.855.

Som anført af landsretten fulgte det nemlig af almindelige obligationsretlige principper, at den ene part i et retsforhold, hvor der er aftalt uopsigelighed, ikke ensidigt kunne ændre de aftalte vilkår til skade for den anden part, medmindre der i lovgivningen var hjemmel hertil, eller der i aftalen var taget forbehold herom.

Eksempler på tidligere afgørelser
Til sammenligning kan det nævnes, at Vestre Landsret i en tidligere dom T:BB 2009.342 er kommet til et modsat resultat. I en lejekontrakt indgået 7. marts 1994, hvor der ligeledes var aftalt uopsigelighed for lejerne, fandt landsretten under henvisning til at det af de almindelige bestemmelser bl.a. fremgik, at lejen kunne ændres i overensstemmelse med lovgivningen herom, at der kunne varsles forbedringsforhøjelse over for lejerne uanset aftalt uopsigelighed. Landsretten lagde ligeledes vægt på, at det alene var uopsigelighed og ikke muligheden for lejeforhøjelse, der blev drøftet i forbindelse med lejeaftalens indgåelse.

I U.f.R. 1978.437 HD har højesteret fastslået, at lejen kunne forhøjes uanset aftalt uopsigelighed og uden at udlejer havde taget forbehold om at kunne regulere lejen, i et tilfælde hvor der var tale om varsling af omkostningsbestemt leje.

Højesterets dom
Højesteret gennemgik indledningsvis det retsgrundlag, der lå til grund for varslingen, herunder forarbejderne til Lejelovens § 58 og de lovbestemmelser, der gik forud for denne bestemmelse.

Dernæst tog Højesteret stilling til, om der i lovgivningen generelt er mulighed for at varsle lejeforhøjelse, når der samtidig er aftalt uopsigelighed.

I modsætning til f.eks. lejelovens § 50 om lejeforhøjelse som følge af øgede ejendomsskatter indeholder § 58, stk. 1, om lejeforhøjelse som følge af forbedringsarbejder imidlertid ingen angivelse af, at der kan kræves lejeforhøjelse uanset aftalt uopsigelighed.

Forarbejderne til § 58 indeholder heller ingen fortolkningsbidrag, der giver holdepunkter for at antage, at lejeforhøjelse kan ske efter § 58, når der er aftalt uopsigelighed. Tværtimod understøtter bestemmelsens historik, at en sådan forhøjelse ikke kan ske. Dette fremgår bl.a. af, at der i lejeloven fra 1951 fandtes en bestemmelse om, at forbedringsforhøjelse kunne gennemføres over for en lejer, selv om et lejemål var uopsigeligt i en vis årrække. Bestemmelsen udgik imidlertid i 1955, idet lovgiver ikke mente, at lejeforhøjelse burde kunne gennemtvinges over for lejere, hvis lejemålet efter kontrakten var uopsigeligt, og denne retstilstand er ikke ændret af lovgiver i forbindelse med efterfølgende ændringer af lejeloven.

På denne baggrund fandt Højesteret, at lejelovens § 58, stk. 1, ikke indeholder fornøden hjemmel til at fravige udgangspunktet om, at aftalt uopsigelighed indebærer, at udlejer ikke kan kræve lejeforhøjelse. I det foreliggende tilfælde kunne udlejer således alene kræve lejeforhøjelse for arbejderne i lejemålet, hvis der i aftalen er taget forbehold herom.

Højesteret gik derfor over til at vurdere, om selve lejeaftalen indeholdt et tilstrækkeligt forbehold om varsling af lejeforhøjelse. Den lejeaftale, som lejeren i august 1987 indgik med sin far (som på daværende tidspunkt var udlejer), blev indgået på den standardlejekontrakt (typeformular A 1979), som blev anvendt på daværende tidspunkt.

Lejekontraktens individuelle del indeholdt ingen bestemmelse om, at der kunne ske forbedringsforhøjelse uanset den aftalte uopsigelighed. Af § 2, stk. 6, i de almindelige bestemmelser til lejekontrakten fremgik, at lejen kunne ændres efter den til enhver tid gældende lovgivning. Der var i § 15 i de almindelige bestemmelser fastsat særlige vilkår for lejemål om erhvervs- og forretningslokaler. Af § 15, stk. 7, fremgik, at hvis udlejer havde indrømmet lejeren uopsigelighed, var den aftalte uopsigelighed ikke til hinder for gennemførelse af lejeforhøjelse efter lejelovgivningens almindelige regler. En tilsvarende bestemmelse om betydningen af aftalt uopsigelighed var ikke medtaget i § 2 eller i den øvrige del af lejekontraktens almindelige bestemmelser, som regulerede beboelseslejemål.

Højesteret tiltrådte derfor efter en samlet vurdering af lejekontraktens individuelle del og de almindelige bestemmelser, at der ikke ved lejeaftalen var taget et tilstrækkeligt forbehold for forhøjelse af lejen som følge af forbedringsarbejder.

Afsluttende bemærkninger
Dommen viser med al ønskelig tydelighed, at man som udlejer skal udvise rettidig omhu ved udfærdigelse af sine lejekontrakter, specielt hvis der er et spørgsmål om uopsigelighed inde i billedet. Dette er særligt vigtigt i forhold til den gældende typeformular A, 9. udg., hvor der ikke er indeholdt særlige bestemmelser om uopsigelighed i relation til lejen. Det er derfor nødvendigt at tage et udtrykkeligt forbehold om at kunne varsle lejeforhøjelser for evt. forbedringer, der måtte ske i lejemålet.

Med højesterets dom må T:BB 2009.342 formentlig siges at være retshistorie. Derimod er det mere usikkert om den rokker ved resultatet i U.f.R. 1978.437. Højesteret laver netop en modsætningsslutning til f.eks. lejelovens § 50 som begrundelse at nå frem til resultatet i sagen fra 2019. Se også Hans Henrik Edlund og Niels Grubbe i Boligret, 2.udg. s. 214-215, hvor resultat fra 1978 dommen begrundes med at det er væsentligt at en udlejer kan få sine omkostninger dækket ved gennemførelse af lejeforhøjelser over for alle lejere (uanset evt. aftalt uopsigelighed). Disse udgifter kan udlejer normalt ikke gøre noget ved. Omvendt kan udlejer jo vælge at undlade at modernisere et lejemål.

Dommen er afsagt af Højesteret 01-07-2019, sagsnr. 217/2018

Tilbage