HVAD GØR UDLEJER… når naboen skal udføre byggearbejder på sin ejendom ?
       
Af Advokat, BA ling. merc. Cristine Ussing / CLEMENS
23.08.19







Hvad gør udlejer……


Når naboen skal udføre byggearbejder på sin ejendom ?


Som ejer og udlejer af en ejendom, risikerer man at ejeren af en omkringliggende ejendom (herefter kaldet ”naboen”) på et tidspunkt skal udføre byggearbejde på sin ejendom (herefter kaldet ”naboejendommen”). Et byggearbejde kan være ombygning eller nybygning af en ejendom og det medfører såvel en række risici for ens udlejningsejendom som en række pligter, udlejer skal iagttage.



Risici når naboen bygger


Uanset om man blot ejer et enfamilieshus eller en udlejningsejendom, giver det anledning til bekymring, når man finder ud af, at naboen påtænker at gennemføre et byggearbejde. Et byggearbejde kan være ombygning eller nybygning af en ejendom og det medfører en række risici for ens ejendom som f.eks. at indkørslen synker hvis tunge maskiner skal køre på den, påkørsel af hegn/stakit, sprængte forsyningsrør, sætningsskader, beskadigelse af beplantning, mv.


Det har man, som ejer af ejendommen, interesse i at sikre sig imod, og helst undgå hvis det er muligt, og i den henseende må man kende sine rettigheder og pligter som ejer.



Pligter i forbindelse med byggearbejde


Vedr. Sikring af ejendommen


Det følger af byggelovens § 12, stk. 4, at den der agter at foretage et byggearbejde, som kan medføre risiko for skader på naboejendommene, skal give skriftlig meddelelse til naboerne om arbejdets art og omfang samt tidspunktet for arbejdets påbegyndelse, mindst 14 dage før, at arbejdet påbegyndes.


Når en sådan meddelelse modtages fra en nabo, udløser det en række pligter for udlejer, i forhold til den ejendom som udlejer ejer. I den forbindelse følger det nemlig af byggelovens § 12, stk. 1 og bygningsreglementet af 2018 §§ 162 og 340, at der skal ske en sikring af ejendommen som er nabo til byggearbejdet og denne sikring skal udlejer, som ejer af ejendommen, være med til at betale.


Det gælder særligt, hvis sikringsforanstaltningerne er nødvendiggjort af uforsvarlige forhold på udlejers ejendom, eller hvis bygningens fundering uanset tidspunktet for opførelsen ikke opfylder bestemmelserne i bygningsreglementet, jf. bygningsreglementets § 12, stk. 2. I den situation vil udlejer sædvanligvis skulle bære en del af ansvaret for, at ejendommen ikke er forsvarligt opført i eller i forsvarlig stand og kommunalbestyrelsen kan afgøre om udlejer, som ejer af den ejendom, som skal sikres, skal afholde en forholdsmæssig andel af - eller efter omstændighederne hele - udgiften til sikring af bygningen eller grunden.


Hvis der i forbindelse med byggearbejdet på nabogrunden skal fjernes konstruktion under terrænet, så følger det er byggelovens § 12, stk. 1 og 2, at naboen, der bygger, skal træffe enhver nødvendig foranstaltning for at sikre bebyggelsen på udlejers ejendom og det fremgår videre af byggelovens § 12, stk. 3, at det er naboen, der skal foretage afstivningen af udlejers ejendom. Den endelige afholdelse af udgifterne hertil kan dog fordeles mellem naboen og udlejer, som ejer ejendommen.


Samlet set har naboen altså pligt til at orientere om det forestående byggearbejde og hvad der skal udføres på nabogrunden.


Når man modtager sådan en orientering, anbefales det, at man som ejer /udlejer får udført en risikovurdering på ens ejendom. Som et led i risikovurderingen inden byggeriets igangsætning skal undersøges ejendommens tilstand og i den forbindelse er anbefalingen at der indhentes en byggeteknisk gennemgang af ejendommen, således at udlejer også får dokumentation for ejendommens tilstand. En sådan gennemgang vil ofte ende ud i en rapport vedrørende bygningen og det anbefales i den forbindelse, at få den byggesagkyndige, der udfører gennemgangen, til at tage fotos af ejendommen og indsætte dem i rapporten. Ligeledes anbefales det også, at der sker opmåling af ejendommen.


Anbefalingen gælder særligt hvor der er risiko for skader som følge af arbejder under jorden, herunder f.eks. sætningsskader, rørsprængninger, mv.


Vedr. Adgang til ejendommen


Naboen som skal foretage byggearbejdet, har ikke som udgangspunkt uden videre adgang til en udlejers ejendom, jf. reglerne om ejendomsret. Det følger dog af bygningsreglementets § 14, jf. § 12, stk. 6, at der kan gives midlertidig tilladelse for naboen til at råde over udlejers grund, når der skal udføres byggearbejder eller sikringsforanstaltninger, og når benyttelsen sker på en sådan måde, at der sker mindst mulig ulempe for udlejer.


Såfremt naboen har behov for at udnytte denne adgang, gælder der dog i så fald også et varslingskrav på 14 dage før arbejdets påbegyndelse, og udlejers grund skal efterfølgende bringes i samme stand som før naboens midlertidige rådighed startede. Det betyder, at indkørsel, græsplæne eller lignende, som naboen måtte have behov for at køre henover under byggearbejdet, efterfølgende skal bringes tilbage i den samme stand, som før byggearbejdet blev påbegyndt.


I den forbindelse anbefales det, at man som ejer /udlejer får udført en fotografering af ens ejendom, særligt udendørs og af de omkringliggende udearealer. En sådan fotografering kan ligeledes udføres af en byggesagkyndig eller en ingeniør, som udlejer dog skal gøre opmærksom på, at det er de udvendige forhold der er i fokus, idet de arbejder som ejendommen skal sikres mod, er af en art, som kan skade de udvendige forhold på og omkring ejendommen. Der er derfor væsentligt, at udlejer får dokumentation for ejendommens og grundens tilstand omkring ejendommen, herunder om der er større træer, hække eller anden beplantning, som kan risikere at tage skade ved naboens anvendelse af ejendommen under byggearbejdet. En sådan fotografering af ejendommen, vil sædvanligvis ende ud i en kortfattet rapport over hvilken ejendom der er tale om og nogle enkelte fotos, mens de øvrige fotos typisk vil blive udleveret i elektronisk format, af hensyn til kvaliteten på dem, som derved er bedre. Ligeledes anbefales det at indhente tegninger over forsyningsledninger og rør på grunden, således at udlejer er bekendt med disses placering, for det tilfælde, at der måtte ske sammenstyrtning af sådanne rør grundet vægten af materiellet til byggearbejdet.


Anbefalingen gælder særligt hvor der er risiko for skader som følge af arbejder over jorden eller hvor naboen har behov for at anvende udlejers ejendom som adgangsvej i forbindelse med byggearbejdet, herunder f.eks. skader på belægning (indkørsel, græsplæne, mv.) eller beplantning (træer, hæk, buske, mv.), sammenstyrtning af rørledninger, osv.


Vedr. Konsekvenserne af manglende iagttagelse af byggelovens § 12 eller manglende sikring af ejendommen


Såfremt udlejer modtager varsling fra en nabo om, at der skal foretages byggearbejde på naboens ejendom, skal udlejer foretage sædvanlig sikring af sin ejendom, ved at foretage gennemgang af ejendommen som f.eks. de nævnte ovenfor. Derudover skal naboen sørge for nødvendig sikring af udlejers ejendom, hvis naboen - i forbindelse med den risikovurdering der skal foretages vedrørende selve byggearbejdet, som naboen påtænker - bliver opmærksom på særlige forhold, som gør sig gældende for det pågældende område, hvor der skal bygges. Det være sig f.eks. særlige jordbundsforhold, funderingsforhold, grundvandsforhold, mv. som også kan have indflydelse på hvilke byggemetoder der kan anvendes.


Såfremt sikringsforanstaltningerne ikke iagttages og der sker skade på udlejers ejendom, risikerer naboen et erstatningsansvar. Det bemærkes, at der gælder et tilnærmelsesvist objektivt ansvar for naboen, hvis der er tale om udgravnings- og piloteringsskader. Udlejer kan således få erstattet sine omkostninger til afdækning af risici forbundet med arbejdet, ligesom udlejer kan opnå erstatning for udbedring af eventuelle skader, der måtte ske på dennes ejendom, hvis der sker skade og naboen ikke har iagttaget sin sikringsforpligtelse. Erstatningskravet nedsættes ikke, såfremt udlejers ejendom er funderet på en måde, som var sædvanlig på tidspunktet for bygningens opførelse. Dog skal udlejer være opmærksom på, at erstatning - hvis naboen ikke vil erkende sit ansvar - kan kræve et syn og skøn eller en retssag, hvilket er en omfattende og tidskrævende proces, som bliver lettere, såfremt udlejer har sørget for at registrere sin ejendom, som beskrevet i ovenstående afsnit, forinden naboens påbegyndelse af byggearbejdet.



Forsikring og dokumentation


Foruden registrering af ejendommen, anbefales det, at udlejer, når der modtages varsel fra naboen om et forestående byggearbejde, gennemgår sine forsikringer og sikrer sig, at skader som f.eks. sætningsskader er dækket. Udlejer skal i den forbindelse være opmærksom på, at skader som følge af et byggearbejde på naboejendommen, kan være karakteriseret som ’pludselige skader’ i forsikringsregi.


Ved gennemgangen bør udlejer ligeledes tjekke, at ejendommens forsikring indeholder retshjælpsdækning, såfremt der måtte ske skade og det måtte komme til en tvist med naboen, som kræver retslig behandling (syn og skøn eller retssag). Det kan i den forbindelse være tilrådeligt for udlejer at hæve sit dækningsmaksimum på retshjælpsdækningen ved forsikringsselskabet, i den periode hvor byggearbejdet hos naboen står på.


Tilsvarende skal naboen også sørge for, at der er eller bliver tegnet en forsikring, som dækker eventuelle skader som følge af arbejdet på dennes grund, men det er ikke et krav, at udlejer kan få den forsikring at se, så vished herfor kan være svært at opnå. Udlejer må derfor tage nødvendige forholdsregler ved egne forsikringer og sætte sin lid til at naboen eller entreprenøren, som forestår arbejdet, har tegnet forsikring, såfremt der måtte ske skade.




Tilbage