HVAD GØR UDLEJER, NÅR HAN VIL UDLEJE ET VÆRELSE ?
       
Af Advokat Frej Campen Wolthers, CLEMENS
06.02.19

1. Indledning
Lejelovgivningen indeholder mange nuancer. Reguleringen varierer en smule, alt efter hvilke lokaler der udlejes: Om det er boliglejemål eller erhvervslejemål, om lejemålet – hvis der er tale om et boliglejemål – er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune, hvilken type ejendom lejemålet er beliggende i, og om der er tale om et værelse eller en lejlighed.

Emnet for denne artikel er regulering, der gælder ved udlejning af værelser, herunder navnlig hvorvidt reguleringen er lempet for og stiller udlejer bedre.

2. Hvad er et værelse?
I lejeloven skelnes der imellem beboelseslejligheder og værelser. Grunden til, at det er interessant og vigtigt at skelne imellem et værelse og en lejlighed er, at der i nogle henseender gælder andre regler for værelsesudlejning end ved udlejning af en lejlighed.

En beboelseslejlighed er kendetegnet ved, at lejeren har eksklusiv brugsret til nogle lokaler med selvstændigt køkken med vand og afløb. Omfatter det lejede derimod et værelse med adgang til fælles køkkenfaciliteter, er der i lejelovens forstand tale om et værelse.

Udlejes værelset med et lille skabsarrangement, en håndvask og en kogeplade vil der formentlig være tale om en lejlighed og ikke et værelse.

Udlejes flere værelser i samme ejendom/lejlighed kan der opstå tvivl om, hvorvidt der reelt er tale om udlejning af en lejlighed eller udlejning af flere værelser. Bedømmelsen afhænger af de konkrete omstændigheder, og hvad der står i lejekontrakterne, men er flere værelser udlejet på forskellige tidspunkter til den samme person, medfører det formentlig ikke, at det lejede skal karakteriseres som en lejlighed, heller ikke, hvis det reelt medfører en eksklusiv brugsret for lejer. Hvis værelserne derimod udlejes på samme tidspunkt, kan værelserne blive karakteriseret som en lejlighed.

Derudover skal der skelnes mellem, om der er tale om et såkaldt accessorisk værelse eller et klubværelse. Et accessorisk værelse er et værelse, der er en del af udlejers egen bolig, hvilket indebærer, at der er adgang til værelset via udlejers bolig. Det er forholdene på aftaletidspunktet, der er afgørende for, om der er tale om et accessorisk værelse. Denne status ændres ikke ved en efterfølgende overdragelse af boligen.

Klubværelser er derimod værelser, der udgør en selvstændig enhed og altså ikke er en del af udlejers egen bolig.

3. Generelt om udlejning af værelser
Overordnet gælder der de samme regler for udlejning af værelser som for udlejning af beboelseslejligheder. På enkelte, men afgørende, punkter gælder der dog nogle særlige regler.

3.1. Ind- og fraflytningssyn
Udlejere af beboelseslejligheder har ifølge lejeloven pligt til at udarbejde en indflytnings-rapport ved lejeforholdets begyndelse for at få konstateret lejemålets stand ved lejefor-holdets begyndelse.

For at sikre, at reglerne overholdes, er disse sanktioneret. Udlejeren mister derfor sin ret til at kræve betaling for almindelig istandsættelse ved lejers fraflytning, hvis udlejer ikke har afholdt indflytningssyn, indkaldt den indflyttende lejer hertil, udarbejdet indflytnings-rapport og udleveret denne til lejeren.

Reglen gælder kun beboelseslejligheder. Ved udlejning af værelser har udlejer således ikke pligt til at afholde indflytningssyn.

Ved lejeforholdets ophør skal der ved et fraflytningssyn ligeledes foretages en gennem-gang af lejemålets stand. Fraflytningssynet skal – i modsætning til indflytningssynet – gennemføres, uanset om man udlejer et værelse eller en beboelseslejlighed. Hvis du vil vide mere om ind- og fraflytningssyn kan du læse artiklen bragt i dette magasin i juni måned 2018: Hvad gør udlejer, når lejer flytter ind og ud?

3.2. Forbrug
Udgiften til et lejemåls opvarmning og forsyning med varmt vand samt el kan som udgangspunkt ikke indeholdes i lejen. Det samme gælder for udgiften til vand, hvis fordelingen sker efter målere. Dette gælder dog ikke for værelser, hvor udgiften til opvarmning, vand og el kan indeholdes i lejen. Det betyder, at udlejer kan undgå at udarbejde forbrugsregnskab.

4. Lejens størrelse
Lejen for lejemål beliggende i regulerede kommuner fastsættes og reguleres som udgangspunkt efter reglerne om omkostningsbestemt leje. Det gælder også klubværelser. Det forudsætter dog, at klubværelserne er beliggende i en ejendom, hvor reglerne om omkostningsbestemt leje i øvrigt finder anvendelse. Er klubværelserne beliggende i et småhus eller i en 80/20-ejendom, gælder derimod den lejeregulering, der gælder for de øvrige lejemål i den pågældende ejendom.

For så vidt angår klubværelser, der er nyindrettet i en tagetage, som den 1. september 2002 ikke var benyttet til eller registreret som beboelse, samt nypåbyggede etager, hvortil der er givet byggetilladelse efter den 1. juli 2004, er der dog fri lejefastsættelse, uanset om det er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune.

Lejen for klubværelser omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje afviger en smule fra, hvad der gælder for beboelseslejligheder. Beregningen af den omkostningsbestemte leje for klubværelser sker nemlig ikke sammen med beregningen af den omkostningsbestemte leje for beboelseslejlighederne.

Ved udarbejdelsen af det omkostningsbestemte driftsbudget medregnes klubværelserne således til ejendommens erhvervsdel. Når den omkostningsbestemte leje for klubværelserne skal beregnes, tages der udgangspunkt i den del af budgettet, der som følge af arealfordelingen skal bæres af klubværelset/-værelserne. Indbyrdes mellem klubværelserne fordeles den omkostningsbestemte leje efter areal. Når beregningen er foretaget, skal der tillægges administrationsudgifter og hensættelser udvendig.

De accessoriske værelser er derimod undtaget fra reglerne om omkostningsbestemt leje, hvilket betyder, at lejen som udgangspunkt kan reguleres og fastsættes efter det lejedes værdi, hvilket som regel medfører en højere leje.

6. Opsigelse
Ved lejemålets opsigelse har det stor betydning, hvilken form for værelse man udlejer.

Efter lejeloven kan udlejer frit opsige accessoriske værelser – dvs. enkeltværelser til beboelse, der er en del af udlejers egen bolig. Udlejer skal således hverken give lejer en begrundelse for opsigelsen eller en indsigelsesvejledning.

Opsigelsesvarslet for accessoriske værelser er – medmindre et længere varsel er aftalt – 1 måned til den 1. hverdag i måneden for både udlejer og lejer.

Grunden til, at opsigelsesvarslet er så kort, og grunden til, at accessoriske lejemål er frit opsigelige, er, at udlejer ikke skal acceptere at have en lejer boende i sin bolig som udlejer ikke ”kan med”.

Klubværelser kan derimod i overensstemmelse med de almindelige opsigelsesregler kun opsiges, hvis der foreligger en særlig opsigelsesgrund. Derudover er der en række formkrav, der skal opfyldes, herunder skal opsigelsen begrundes og der skal gives lejer en indsigelsesvejledning. Er det tilfældet kan lejeforholdet som udgangspunkt opsiges med 3 måneder til den første hverdag i måneden.

Tilbage