OVERDRAGELSE AF FAST EJENDOM TIL NÆRTSTÅENDE
       
Af Advokat (H), Partner, Mediator Peter Hyldahl Ebbesen, CLEMENS Advokatfirma, Aarhus
06.02.19

Overdragelse af fast ejendom til nærtstående

I lyset af det nye ejendomsvurderingssystem


15-procentsreglen overlever lidt endnu

Siden Regeringen i 2016 annoncerede et nyt ejendomsvurderingssystem har 15-procentsreglens dage været talte. Nu er de nye ejendomsvurderinger for bolig- og erhvervsejendomme udskudt igen, og det er gode nyheder for de ejendomsejere, som overvejer at generationsskifte en eller flere af deres ejendomme i levende live. Da de nye ejendomsvurderinger, efter planen, først træder i kraft i 2020 og 2021, for henholdsvis ejerboliger og erhvervsejendomme, er der stadig mulighed for at anvende 15-procentsreglen ved overdragelse af faste ejendomme, såfremt betingelserne herfor er opfyldte. Det indebærer, at mange ejendomsejerne i endnu et stykke tid kan nå at spare betydelige beløb i gaveafgift. Det nye ejendomsvurderingssystem indfører nemlig nye vurderings- og værdiansættelsesregler for bolig- og erhvervsejendomme. Fremover vil de pågældende ejendomme blive offentligt vurderet til reelle handelspriser samtidigt med at det mellem nærtstående bliver muligt, at overdrage fast ejendom til værdier svarende til plus minus 20% af den senest bekendtgjorte offentlige vurdering. Overdrages f.eks. en ejerlejlighed med en ’før’ offentlig vurdering på 1.7 mio. kr./en reel markedsværdi på 4.1 mio. og en ’efter’ offentlig vurdering på 4.1 mio. kr./en reel markedsværdi på 4.1 mio. kr., vil en ejendomsejer, der overdrager ejerlejligheden til en nærtstående i dag opnå en nettogaveafgiftsbesparelse på næsten 275.000 kr. ved en gaveafgift på 15%. Den afgiftsfrie gave er efter de nuværende regler 2.655.000 kr., mens den efter ikrafttræden af de nye vurderingsregler kun er på 820.000 kr. I begge tilfælde sker overdragelsen med udgangspunkt i den senest offentliggjorte vurdering fratrukket henholdsvis 15% (nuværende regel) eller 20% (ny regel).

Hvad er 15-procentsreglen?

15-procentsreglen stammer fra det såkaldte værdiansættelsescirkulæret fra 1982. Det er en regel som under nærmere omstændigheder kan anvendes ved værdiansættelsen af faste ejendomme i forbindelse med udlodning fra dødsboer og gaveoverdragelser mellem nærtstående omfattet af den gaveafgiftspligtige personkreds iht. gaveafgiftsreglerne i boafgiftsloven, typisk forældre og børn. Reglen giver parterne mulighed for at fastsætte ejendommens værdi (købesummen) til den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering plus minus 15 procent, uden at denne værdiansættelse kan anfægtes af SKAT, medmindre der foreligger særlige omstændigheder. Dette er fastslået af Højesteret i en afgørelse fra 2016.

Fra én generation til den næste

Normalt vil der mellem nærtstående skulle betales gaveafgift ved en overdragelse af aktiver over et vist grundbeløb. Ved anvendelsen af 15-procentesreglen antages værdiansættelsen at være retvisende og der kræves særlige omstændigheder før SKAT kan tilsidesætte denne. Da der for tiden kan være betydelig forskel på den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering og markedsværdien for en ejendom, er det stadig en attraktiv mulighed at foretage skattefrie overdragelser af en ejendoms værdistigninger til den næste generation, eller til en anden person, som er nærtstående, uden at betale gaveafgift.

Hvor går grænsen?

Det er dog vigtigt at have for øje, at der ved anvendelse af 15-procentsreglen er flere forhold, som skal være opfyldte.

Reglen er ifølge værdiansættelsescirkulæret ikke begrænset til visse typer af fast ejendom. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at særlige omstændigheder eller særlige undtagelser, der er direkte nævnt i værdiansættelsescirkulæret, kan føre til, at værdiansættelsesreglerne ikke er anvendelige.

En ejerlejlighed, som ved den seneste offentlige bekendtgjorte vurdering er vurderet som udlejet og nu overdrages som ’fri’ ejerlejlighed, er f.eks. ikke omfattet af de gunstige regler i værdiansættelsescirkulæret.

Det fremgår desuden af værdiansættelsescirkulæret, at såfremt de afgiftspligtige personer (overdrager og erhverver) forud for overdragelsen (det tidspunkt, hvor aftalevilkårene var kendte) har ladet ejendommen vurdere, kan værdiansættelsescirkulæret ikke anvendes, hvis ejendommens reelle handelsværdi ifølge vurderingen overstiger den aftalte købesum. Det kræves dog at vurderingen har aktualitet, dvs. der må ikke være gået for lang tid mellem vurderingstidspunktet og tidspunktet for afgiftsberegningen.

Selv marginale overskridelser af værdiansættelse af ejendommen ifht. grænsen på plus minus 15% må forventes at føre til at SKAT med rette nægter at acceptere værdiansættelsen med den konsekvens, at den reelle markedsværdi skal lægges til grund for overdragelsen.

Endvidere fremgår det af værdiansættelsescirkulæret, at reglerne ikke kan anvendes, hvis der er indtrådt faktiske eller retlige ændringer vedrørende ejendommen, såsom bygningsforbedringer, udstykninger eller ændret zonestatus, som endnu ikke har givet sig udslag i den offentlige vurdering for ejendommen.

Andre omstændigheder (de ifølge værdiansættelsescirkulæret såkaldte særlige omstændigheder), som ikke er nærmere defineret i værdiansættelsescirkulæret, kan også bevirke at værdiansættelsesreglerne ikke kan anvendes, f.eks. 1) hvis erhververen umiddelbart efter overtagelse af ejendommen optager lån i ejendommen, der nominelt er større end parternes værdiansættelse, 2) hvis ejendommen har en usædvanlig høj afkastgrad ved udlejning, 3) afkald på arv mv., jf. præmisserne i Højesterets afgørelse U2016.2126H.

En nyere afgørelse fra Landsskatteretten har fastslået, at værdiansættelsescirkulæret kunne anvendes i en situation, hvor en skatteyder i september 2015 havde købt en ejendom for 61.750.000 kr., der ca. 3 mdr. senere blev overdraget til fire børn og børnebørn for 32 mio. kr. svarende til 15% under den senest bekendtgjorte offentlige vurdering. Det forekommer for en umiddelbar betragtning overraskende, at der ikke konkret var tale om ’særlige omstændigheder’, idet overdrager og erhverver åbenbart må have været bekendt med, at ejendommens reelle markedsværdi var betydeligt højere end den aftalte købesum (værdiansættelse) og henset til at overdragelsen fandt sted i direkte forlængelse af overdragerens eget køb af ejendommen. I en sådan situation ville det i almindelighed være tilrådeligt, at indhente et bindende svar (forhåndsbesked) fra SKAT eller at tage et passende skatteforbehold.

Berigtigelse af købesummen ved ydelse af lån fra overdrager

Ved berigtigelse af købesummen for overdragelser omfattet af værdiansættelsescirkulæret, er det ikke usædvanligt, at overdrager medvirker til at finansiere erhververens overtagelse af ejendommen ved ydelse af et lån og samtidig udstedelse af gældsbrev. Det er overladt til parterne selv at bestemme, hvorvidt dette lån (gældsbrevet) skal forrentes og/eller afdrages. Hvis lånet er rentefrit eller lavt forrentet skal lånet dog være ydet på såkaldte anfordringsvilkår, dvs. lånet skal kunne opsiges til fuld indfrielse på anfordring af både långiver og låntager. I modsat fald vil rentefordelen udløse gaveafgift eller indkomstbeskatning hos låntager afhængigt af om låntager er nærtstående (dvs. omfattet af den gaveafgiftspligtige personkreds iht. gaveafgiftsreglerne i boafgiftsloven) eller ikke. Det må som altovervejende regel anbefales, at sikre sig bevis for lånevilkårene ved oprettelse af en skriftlig låneaftale.

Gaveaftale eller låneaftale?

Det er desuden almindeligt forekommende (særligt mellem nærtstående), at långiver gennem lånets løbetid vælger, at eftergive gælden helt eller delvist. Sådanne gældseftergivelser skal, for ikke at udløse gaveafgift eller indkomstbeskatning hos låntager, være et udslag af gavmildhed på tidspunktet for gældseftergivelsen, og desuden være under grænsen for afgiftsfrie gaver iht. boafgiftsloven, hvis gavemodtager er nærtstående. Er det allerede ved etableringen af låneforholdet bestemt eller forudsat, at der årligt eller på bestemte tidspunkter skal ske gældseftergivelse, evt. med bestemte beløb, vil dette være en gave (et gaveløfte), som skal gaveafgifts- eller indkomstbeskattes hos modtageren.

Pas på!

Da anvendelse af reglerne i værdiansættelsescirkulæret kan være svære at gennemskue og ofte afhænger af forholdene i den konkrete sag vil det altid være tilrådeligt, at søge professionel rådgivning inden en overdragelse gennemføres, ligesom det generelt skal overvejes, at indhente bindende svar (forhåndsbesked) fra SKAT eller at tage et passende skatteforbehold.


Tilbage