HUSLEJEINKASSO - HVAD KAN DU GØRE ?
       
Af Advokat Bjørn Schmidt Jensen Advokatfirmaet Isaksen & Nomanni
11.01.19

Som udlejer af beboelseslejemål er det desværre en realitet, at man på et tidspunkt oplever lejere, som ikke betaler. Udlejere af sådanne lejemål skal imidlertid gøre sig klart, hvilket behov de konkret har for bistand overfor dårlige betalere. Denne artikel er et forsøg på kort at guide udlejer til bedst muligt at sikre sig mod dårlige betalere.

Første skridt til sikring af udlejers tilgodehavende overfor dårlige betalere skal tages allerede, når lejekontrakten udarbejdes. Udlejer har mulighed for uden videre, at opkræve 3 mdr. depositum og 3 mdr. forudbetalt leje i forbindelse med indgåelsen af lejekontrakten.

Fakta om forudbetalt leje:
Forudbetalt leje er lejebetaling for de sidste måneder af lejeforholdet, ikke for de første måneder. Indbetalt, forudbetalt husleje er beregnet til, at lejer ikke skal betale husleje i de sidste måneder af lejeforholdets bestående, altså når lejemålet er opsagt. Det er en ofte gentaget misforståelse, at forudbetalt husleje skal dække husleje i lejemålets første måneder.

Min erfaring viser, at mange udlejere er villig til at gå på kompromis med størrelsen på depositum og forudbetalt husleje, fordi den potentielle lejer synes, det er for dyrt.

Som udlejer har man tendens til at frygte, at lejemålet ikke bliver udlejet, hvis man fastholder fuldt depositum og forudbetalt leje. Depositum og husleje skal dog aftales ved lejemålets begyndelse, så det er for sent, hvis ikke det fremgår af den oprindelige lejekontrakt. Det kan derfor kun anbefales, at fastholde indbetaling af 3 mdr. depositum og 3 mdr. forudbetalt leje.

Mange udlejere kan med fordel aftale med lejeren, at depositum og forudbetalt leje kan indbetales løbende, hvis lejer ikke kan indbetale hele beløbet på én gang. Herved opnår man sikkerheden og kan hurtigt ophæve lejemålet, hvis ikke der indbetales.

Huslejeinkasso kan principielt opdeles i to faser. Den ene fase er inkassationen overfor lejere, som fortsat bebor ejendommen, og den anden fase er inddrivelsen overfor lejere, som er fraflyttet, men eksempelvis har efterladt lejemålet i så dårlig stand, at udlejer har et krav på istandsættelsesomkostninger mv.

Inddrivelse overfor eksisterende lejere:
Er lejer fortsat beboer i ejendommen, vil det være en god idé, at få tilknyttet en advokat med det samme. Det vil ofte være nødvendigt at iværksætte procedure til ophævelse af lejemålet meget hurtigt, hvis det skal sikres, at lejers indbetalte depositum og forudbetalt leje er tilstrækkeligt til dækning af udlejers krav, når lejer er endeligt udsat af lejemålet og flytteopgørelsen er udarbejdet.

Lejere har gerne gode forklaringer på, hvorfor huslejen er udeblevet. Som udlejer skal man primært sikre sig selv og derfor bør procedure til ophævelse af lejemålet iværksættes omgående, uanset årsagen til udeblivelse af huslejen, allerede første gang huslejen udebliver.

Udlejer kan altid trække en ophævelse tilbage eller undlade at ophæve, hvis betalingen senere modtages og tilliden til lejer er i behold. Udlejer kan imidlertid ikke ophæve med tilbagevirkende kraft og formalitetskravene til ophævelse af lejemål og sagsbehandlingstiden hos retterne betyder, at de første 2-3 måneder uden husleje meget hurtigt er gået, inden lejeren fysisk kan sættes ud af lejemålet og flyttesyn kan gennemføres.

Med omkostninger til påkravs- og ophævelsesskrivelse, indbringelse af sagen for fogedretten, retsafgift, låsesmed og flyttefirma samt de måneder, der går uden husleje, vil selv en sikkerhed på 6 måneders husleje ofte vise sig at være for lidt, når lejemålet efterfølgende skal istandsættes for lejers regning.

Når din lejer fortsat bebor lejemålet, bør du søge professionel bistand straks, lejeren misligholder en betaling.

Inddrivelse overfor fraflyttede lejere:
I disse sager er inddrivelsen ikke anderledes end i andre inkassosager, hvor en part skylder en anden penge.

Inddrivelsen kan foretages internt, altså ved udlejers egen foranstaltning, eller eksternt ved brug af inkassobureau eller advokat.

Som udlejer af beboelseslejemål er moms en kostbar affære, når der skal inddrives gæld. Inkassoloven medfører dog, at udenretlige omkostninger til inddrivelse af gæld kan pålægges moms, hvis kreditor/udlejer ikke er momsregistreret og derved ikke kan få momsen på honoraret til sin rådgiver refunderet. Det samme gælder indenretligt, hvorfor der ikke bør være noget til hinder for at få professionel bistand til inddrivelsen.

Tilbuddene om inkassohjælp er mange og det er ofte en jungle at finde rundt i.

Har man flere inkassosager kan det måske betale sig at tegne et abonnement, men PAS PÅ. Vilkårene i mange inkassoabonnementer er svære at forstå og kan binde ikke blot dig, men også dine tilgodehavender, til inkassofirmaet i mange år frem.

Vurder derfor dit behov for inkassobistand nøje, inden du beslutter dig for hvem du vil have til at bistå med inddrivelsen og overvej altid dine vilkår for, at kunne afslutte samarbejdet med din inkassator. Hvis ikke du føler, at dine sager bliver behandlet ordentligt, skal du helst kunne skifte inkassator hurtigt og kunne overdrage dine sager til en anden samarbejdspartner. Det giver mange abonnementsaftaler ikke mulighed for.

De fleste skyldnere har flere kreditorer som vil have penge. Hvis din inkassator er den mest pågående overfor skyldner, vil det ofte være din gæld som skyldneren betaler først, for at få fred.

Din inkassator skal med andre ord være dedikeret og en ”torn i øjet” på skyldner.

Vilkårene for inkassation er ens for alle. Det er derfor de samme midler som de forskellige inkassatorer kan bruge i forsøget på at inddrive dine tilgodehavender.

Samarbejdet mellem dig og din inkassator er vigtigt. Du skal forstå hvorfor inkassator anbefaler en fremgangsmåde, og du skal kunne få svar på dine spørgsmål, så du ikke føler dig tilsidesat i din egen sag. Endeligt skal du også vide hvilken risiko og hvilke omkostninger et inkassoskridt kan påføre dig, så du ikke bliver efterladt med en regning, hvor du troede, at du ville opnå betaling.

Den personlige kontakt til inkassator opfattes derfor af mange som værende afgørende for et fornuftigt inkassosamarbejde. Du skal derfor vælge den inkassator du har mest tillid til og som er åben omkring de risici du løber som kreditor og de vilkår du får hos inkassator.

Jeg anbefaler derfor, at du altid tager en samtale med din inkassator inden du beslutter dig for at indgå i et samarbejde.

Tilbage