BEREGNING AF AFKAST EFTER BOLIGREGULERINGSLOVENS § 9, STK. 2
       
Af Cand. jur Ulrik Kjær
11.01.19



Hvad gør man som udlejer, hvis man har en ejendom, hvor afkastet kan beregnes efter Boligreguleringslovens § 9, stk. 2, men hvor man ikke er i besiddelse af byggeregnskab eller lignende, der kan dokumentere udgifterne til ejendommens opførelse. En sag fra Østre Landsret viser, at udlejer i en sådan situation ikke er afskåret fra at anvende bestemmelsen.

Sagens baggrund:

Grunden hvorpå ejendommen blev opført, blev i 1989 købt for 13 mio. kr. Realkredit Danmark havde i 1990 udbetalt to lån på ejendommen på 50.000 kr. og 31 mio. kr., i alt 31.050.000 kr. I 1992 meddelte kommunen ibrugtagningstilladelse til det færdige byggeri. I 1994 blev ejendommen solgt for 40,5 mio. kr.

Først med virkning fra 1. september 2014 blev der varslet omkostningsbestemt leje. I forbindelse med beregning af afkastet efter Boligreguleringslovens § 9, stk. 2 havde udlejer opgjort udgifterne til ejendommens opførelse til 50 mio. kr. I mangel af byggeregnskab var opgørelsen beregnet ud fra en rapport om »Byggeomkostningerne i Danmark«. Her havde Erhvervsfremme Styrelsen, december 2000, opgjort m²-prisen på byggeri af flerfamiliehuse i 1991 til 7.107-9.651 kr. pr.m². På baggrund af en forholdsvis stor mængde hårde hvidevare, der var i ejendommen, landede udlejer på 8.000 kr. pr. m². Det gav herefter en opførelsesomkostning på minimum 43.360.000 kr. for hele ejendommen ekskl. 600 m² garager. Hertil kommer prisen på grunden og udgifter til finansiering. I 1994 var grundværdien 5.864.100 kr. I alt nåede udlejer frem til et afrundet beløb på 50 mio. kr.

Lejerne klage over varslingen og i forbindelse mad sagens behandling i Huslejenævnet blev det således nødvendigt at tage stilling til beregning af kapitalafkastet.

Nævnets kendelse:

Nævnet forkastede udlejers brug af de priser, der var indeholdt i den pågældende rapport, da der var tale om generelle priser, der ikke tog højde for ejendommens beliggenhed i den pågældende kommune eller de anvendte byggematerialer, som ifølge den fremlagte kopi af BBRejermeddelelse fra 1993 var asbestcement (eternit eller lignende) og skifer.

For det andet havde udlejer medtaget ejendommens grundværdi på ca. 5,8 mio. kr. som en opførelsesomkostning, hvilket nævnet ikke fandt grundlag for at medtage som en udgift til selve ejendommens opførelse i relation til boligreguleringslovens § 9, stk. 2.

Omvendt var nævnet ikke enig med lejerne i, at beregningen af ejendommens afkast skulle ske ud fra den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. januar 1992, som lød på 30.250.000 kr. De offentlige vurderinger var fastsat af hensyn til beskatningen af landets faste ejendomme, hvor praksis ofte havde været præget af en vis tilbageholdenhed i skønnet.

Nævnet tog derfor udgangspunkt i, at Realkredit Danmark i 1990 havde udbetalt to lån på ejendommen på 50.000 kr. og 31 mio. kr., i alt 31.050.000 kr. Nævnet lagde til grund, at disse lån havde været til opførelse af ejendommen. Belåningsprocenten for boligejendomme var ifølge Realkredit Danmark 80 % med en løbetid på 30 år, hvilket satte værdien på belåningstidspunktet til minimum ca. 38,8 mio. kr. Dertil kom udgifter til finansiering, rådgivere og øvrige byggeprojektomkostninger. Nævnet fastsatte derfor skønsmæssigt en opførelsespris på 40 mio. kr. som udgangspunkt for en beregning af ejendommens afkast.

Under sagen var der enighed om at depositum kunne beregnes ud fra, at m²-lejen ved indflytning i 1991 udgjorde 780 kr. pr. m² x 5.420/12x4, da lejerne betalte 4 måneders leje. Beløbet udgjorde herefter 1.409.000 kr.

Boligrettens dom:

Under sagens behandling for boligretten blev der udmeldt syn og skøn. I forbindelse med udarbejdelse af syns- og skønserklæringen havde skønsmanden indhentet relevant dokumentation af byggesagen i kommunens arkiv, herunder diverse bilag til bygge- og ibrugtagningstilladelse. Skønsmanden kom frem til, at opførelsesomkostningerne skønsmæssigt anslået havde udgjort 35 mio. kr. + moms, i alt 42,7 mio. kr. idet momssatsen på tidspunktet for ejendommens opførelse var 22 %. Dog var skønnet behæftet med en usikkerhed på 25-30 % i både opadgående og nedadgående retning.

Boligretten fandt ikke grundlag for at fastsætte de udgifter til grundkøb, der kan medtages ved beregningen af kapitalafkastet i den omkostningbestemte leje pr. 1. november 2014 for ejendommen til andet end 13 mio. kr., svarende til den faktiske anskaffelsessum for grunden, der var dokumenteret ved udlejers fremlæggelse af tinglyst endeligt skøde.

Boligretten fandt ikke, at lejerne havde anført omstændigheder, der kunne give grundlag for at tilsidesætte det skøn som skønsmanden havde udøvet, idet boligretten herved navnlig lagde vægt på, at huslejenævnet har anslået de samme opførelsesomkostninger til et stort set tilsvarende beløb, nemlig 40 mio. kr.
Boligretten kom derfor frem til, at kapitalafkastet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2, kunne beregnes på grundlag af en anskaffelsessum for grunden på 13 mio. kr. og opførelsesomkostninger på 42,7 mio. kr., eller i alt 55,7 mio.

Landsrettens dom:

Landsretten slog indledningsvis fast, at der hverken i boligreguleringslovens § 9, stk. 2, eller forarbejderne hertil er særlige krav til udlejers dokumentation for de rimelige anskaffelsesudgifter, som udlejer kan medtage ved beregningen af kapitalafkastet. Landsretten fandt derfor, at det forhold, at der ikke forelå et byggeregnskab eller lignende, ikke medførte, at udlejer dermed var afskåret fra at anvende bestemmelsen i boligreguleringslovens § 9, stk. 2. Afgørende herfor var, om der forelå tilstrækkeligt pålidelige og sikre oplysninger om udgifterne.

Landsretten valgte derfor at tage udgangspunkt i at skønsmanden havde anslået, at opførelsesomkostningerne havde udgjort 35 mio. kr. + moms, i alt 42,7 mio. kr. Dog var skønnet behæftet med en usikkerhed på 25-30 % i både opadgående og nedadgående retning. Såfremt man regnede med 30 %, blev beløbet mellem 29,89 og 55,51 mio. kr., hvortil kommer prisen for grunden. Skønsmanden havde imidlertid forklaret, at det ikke var urealistisk, at ejendommen kunne være opført for 29,89 mio. kr., men at et beløb tættere på 42,7 mio. kr. var væsentlig mere sandsynligt.

Efter den bevismæssige situation, herunder den meget betydelige usikkerhed, der efter skønsmandens eget udsagn var forbundet med skønnet over de faktiske opførelsesomkostninger i 1991 og 1992, lagde landsretten betydelig vægt på, at ejendommens værdi, herunder grundværdien, i forbindelse med belåningen til byggeriet var vurderet til 38.812.500 kr. Denne vurdering var foretaget af en kreditforening og måtte, da andet ikke var oplyst, antages at være foretaget af en fagligt kompetent person efter besigtigelse, der var foretaget omkring byggeriets opstart. Skønsmandens vurdering var derimod foretaget omkring 25 år efter byggeriet.

Samlet set fandt landsretten herefter, at udlejer havde godtgjort en rimelige anskaffelsessum på 29,89 + 13 (oprindelig købspris for grunden) = 42,89 mio. kr., men ikke et højere beløb.

Afsluttende bemærkninger:

Som det fremgår af sagen, så er udlejer ikke uden muligheder for at beregne et afkast efter Boligreguleringslovens § 9, stk. 2, selv om der ikke foreligger et egentligt byggeregnskab, der dokumenterer ejendommens oprindelige anskaffelsessum. De værktøjer udlejer kan benytte sig af kan bl.a. være:
• Oplysninger fra kommunens byggearkiv
• Oplysning om belåning af ejendommen umiddelbart efter ejendommens opførelse. Især dette moment synes at have spillet en væsentlig rolle for udfaldet af sagen.
• Syn- og skøn

Sagen viser også, at ingen af de pågældende værktøjer kan stå alene, men at resultatet beror på en samlet vurdering af de indgangsvinkler, man benytter sig af.
Dommen er trykt i UfR 2018.210 ØLD/T:BB 2018.603

Tilbage