HVAD GØR UDLEJER, HVIS HAN VIL UDLEJE ET LEJEMÅL SOM GENNEMGRIBENDE FORBEDRET ?
       
Af Advokat Frej Campen Wolthers, CLEMENS
11.01.19




1. Indledning
Udlejer man fast ejendom i regulerede kommuner, må lejen som hovedregel ikke overstige den omkostningsbestemte leje (med forbedringstillæg). Det indebærer, at lejen ikke må overstige et beløb, der kan dække ejendommens nødvendige driftsudgifter og afkastet af ejendommens værdi.

Men hovedreglen kan fraviges, ligesom nogle ejendomme ikke er omfattet af regler om omkostningsbestemt leje. Eftersom udlejer normalt vil kunne kræve en højere leje, hvis lejen ikke fastsættes som en omkostningsbestemt leje, bør udlejer udvise en særlig interesse for og overveje, om ejendommen eller de enkelte lejemåls karakter kan begrunde en sådan fravigelse.

Udlejer man gennemgribende forbedrede lejemål, kan lejen fastsættes efter det lejedes værdi, og i denne artikel vil reglerne om lejefastsættelsen for gennemgribende forbedrede lejemål blive behandlet.

2. Hvornår er et lejemål “gennemgribende forbedret”?
Et lejemål kan karakteriseres som gennemgribende forbedret, hvis lejemålet over en toårig periode er blevet forbedret med mere end et vist beløb per kvm (2.228 kr. per kvm. i 2018) eller mere end et vist samlet beløb (254.836 kr. i 2018), og derudover skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes (brugs-)værdi.

2.1. Hvilke udgifter kan medregnes?
Udgifterne til en lang række forskellige ting kan medtages som en forbedring, og den grundlæggende betingelse, der skal opfyldes, og det man må spørge sig selv om, er: Har det pågældende arbejde på lejemålet eller ejendommen medført forøgelse af det lejedes brugsværdi?

Er svaret ja, kan udgiften medregnes som en forbedring. Det er dog ikke sikkert, at hele udgiften kan medregnes, da en del af udgiften muligvis kan karakteriseres som en vedligeholdelsesudgift.

2.1.1. Forbedring eller vedligeholdelse?
Det kan være svært at skelne mellem, hvad der er en forbedring, og hvad der er vedligeholdelse, men det afgørende vil ofte være, om der er tale om en fornyelse, hvor noget eksisterende udskiftes, eller om der tilføjes det lejede noget nyt.

Opsætning af altaner og installation af et badeværelse i lejligheden (hvor der ikke tidligere har været badeværelse) er eksempler på, at der tilføjes noget nyt, og hvor udlejer kan kræve en lejeforhøjelse på baggrund af hele udgiften.

Installerer udlejer derimod et nyt køkken eller bad i lejligheden i stedet for et ældre eksisterende køkken eller bad, vil en del af udgiften ikke medføre en øget brugsværdi for lejeren, da der allerede var et køkken eller bad. I den situation kan udlejer normalt kun få godkendt en reduceret andel af udgiften som en forbedringsudgift.

Udskifter udlejer ruderne i lejligheden til nye og bedre ruder, vil en del af udgiften også være en forbedring. Udskiftes enkeltlagsruder med termoruder vil udlejer sædvanligvis få godkendt 2/3 til 3/4 af udgiften som en forbedring, og udskiftes gamle termoruder med nye lydisolerende lavenergiruder, vil udlejer almindeligvis få godkendt mellem 1/4 til 1/3 af udgiften som en forbedring.

Endvidere skal der tages højde for, om ejendommen/lejemålet var mangelfuldt vedligeholdt, og såfremt udlejer ved forbedringen har sparet vedligeholdelse, skal forbedrings-udgiften reduceres skønsmæssigt.

2.1.2. Ressourcesparende forbedringer og sikkerhed
Hvor forbedringsarbejdet ikke direkte øger brugsværdien for lejeren, kan der i visse situationer alligevel være tale om delvise forbedringer, hvor en del af udgiften kan medregnes i opgørelsen af lejeforhøjelsen. Dette kan være tilfældet, hvis lejeren som følge af forbedringerne fremadrettet sparer udgifter.

Til eksempel kan nævnes, at udlejer foretager isolering, hvor der ikke tidligere har været isoleret. Sikkerhedsforanstaltninger kan også i et vist omfang medregnes i lejeforhøjelsen. Dette medfører, at såvel brandsikring som opsætning af HFI-relæ kan være forbedringsarbejder.

2.1.3. Andre ting?
Udover selve udgiften til forbedringsarbejdet kan udgiften til stillads, rengøring efter håndværkere, rådgivning og opsætning af eventuelle nødvendige foranstaltninger være omfattet.

2.1.4. Fællesforbedringer og forbedringer af fællesfaciliteter
Det er ikke et krav, at forbedringsudgifterne snævert skal knytte sig til det enkelte lejemål. Forbedringer, der vedrører ejendommens fællesfaciliteter eller fælles forbedringer, hvor udlejer gennemfører samme forbedring/installation i samtlige lejemål, kan således også medregnes. Som eksempler på sådanne forbedringer kan nævnes installation/etablering af ventilationsanlæg, gårdanlæg, vinduesudskiftning eller nedgravede re-novationsløsninger mv.

Udgifter til denne type forbedringer kan ikke uden videre fordeles lige mellem ejendommens lejemål, der jo kan variere meget, ligesom det kan være vidt forskelligt, hvor meget det enkelte lejemål forbedres ved disse tiltag.

Forbedringsudgiften skal derfor fordeles efter den brugsværdiforøgelse, det enkelte lejemål opnår. Det kan være svært at lave en sådan fordeling. Hvis ikke alle har fået det samme, må man overveje, hvad der efter omstændighederne vil være mest rimeligt. Det vil ofte være en fordeling efter lejemålenes arealer.

2.2. Udgifter, der er undtaget
Det er vigtigt at være opmærksom på, at det ikke er alle forbedringsudgifter, der kan medregnes i opgørelsen af forbedringsudgifterne. Forbedringer, der er gennemført som led i sanering eller byfornyelse, der enten er påbudt eller støttet af det offentlige, kan nemlig ikke medregnes.

2.3. En toårig periode
Forbedringerne skal være gennemført inden for en periode på 2 år. Her skal man være opmærksom på, at det ikke er et krav, at forbedringerne er udført inden for de seneste 2 år, før lejemålet genudlejes. Forbedringerne skal blot være udført inden for en sammen-hængende periode på 2 år. Den beløbsmæssige betingelse bedømmes efter de satser, der er gældende i det år, hvor den sidste (relevante) forbedringsudgift bliver udført.

Ved større ombygninger er det ikke sikkert, at hele projektet kan gennemføres inden for 2 år, og i den situation er det afgørende, om der i forbindelse med projektet i en periode på 2 år er udført forbedringsarbejder, der overstiger de gældende beløbsgrænser.

2.4. Forbedringerne skal have medført en væsentlig forbedring af lejeværdien
Hvorvidt lejeværdien er væsentligt forbedret, kommer an på en konkret vurdering, men det er ikke et krav, at lejemålet efter forbedringen opnår en vis standard, der eksempelvis kan sammenlignes med nybyggeri.

3. Dokumentation for forbedringsudgifterne
Det påhviler udlejer at dokumentere, at lejemålet er gennemgribende forbedret. Bevisbyrden er skærpet, da loven kræver, at forbedringsudgiften enten er dokumenteret, eller at det utvivlsomt er godtgjort, at beløbsbetingelserne er opfyldt.

Gennemfører man en gennemgribende forbedring af et lejemål, er det vigtigt at gemme og sikre dokumentationen for de gennemførte forbedringer. Dels fordi man kan komme i bevisnød, hvis en lejer gør indsigelse mod lejens størrelse, og dels fordi den manglende dokumentation i en salgssituation kan påvirke salgsprisen negativt.

4. Orientering af de andre lejere
Ved den første udlejning, hvor udlejer vil indgå en lejeaftale, hvor lejen fastsættes efter det lejedes værdi, fordi lejemålet er gennemgribende forbedret, skal udlejeren, inden en ny lejeaftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller de andre lejerne om, at udlejer ønsker at foretage en gennemgribende forbedring af lejemålet og derefter udleje det efter det lejedes værdi, og samtidig orientere om indholdet af boligreguleringslovens § 5, stk. 4.

Hensigten med at orientere om indholdet af bestemmelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 4, er at gøre lejerne og beboerrepræsentationen opmærksomme på deres ret til at gøre vedligeholdelsesmangler gældende for huslejenævnet, inden udlejer får lov til at leje ud til det lejedes værdi. Sagen skal indbringes for huslejenævnet inden 14 dage efter afgivelsen af orienteringen.

Reglen giver således lejerne og beboerrepræsentationen anledning til at påtale udlejers eventuelle mangelfulde vedligeholdelse af ejendommen, hvorved man modvirker, at der udlejes gennemgribende forbedrede lejemål i nedslidte og misvedligeholdte ejendomme.

Overholdes disse krav ikke, kan lejen ikke gyldigt fastsættes efter det lejedes værdi.

Orienteringen skal gives efter opsigelse eller ophævelse af den tidligere lejer, og inden lejligheden på ny udlejes – dvs. inden der indgås en ny lejeaftale.

Efter orienteringen er givet til beboerrepræsentanterne eller lejerne, har de 14 dage til at indbringe en sag om manglende vedligeholdelse af ejendommen for huslejenævnet. Afgiver huslejenævnet påbud om udbedring af vedligeholdelsesmangler, kan udlejer ikke indgå lejeaftale efter det lejedes værdi, før de konstaterede vedligeholdelsesmangler er udbedret.

4.1. Orienteringsskrivelsen er væk – hvad gør man så?
Reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål trådte i kraft den 1. juli 1996, men orienteringspligten trådte først i kraft den 1. januar 2001, og den gælder kun for lejemål, der er udlejet som gennemgribende forbedret efter denne dato.

Mange udlejere var i de første år efter 1. januar 2001 ikke opmærksomme på, at reglen om orienteringspligt fandtes, og reglen blev derfor ofte ikke overholdt. En del udlejere har også oplevet, at det kan være svært eller umuligt at dokumentere, at orienterings-pligten er overholdt, når der er tale om forbedringer, der er udført for 10 - 15 år siden af en tidligere ejer af ejendommen, og over tid vil det kun blive sværere at dokumentere.

Højesteret har dog forholdt sig til dette spørgsmål, og i 2016 slog højesteret fast, at udlejers manglende overholdelse af orienteringspligten alene medfører ugyldighed ved den første udlejning, hvor lejemålet udlejes som gennemgribende forbedret.

5. Forbedringerne skal opretholdes

Hvis udlejer fremadrettet og til stadighed vil opkræve leje efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, er det en betingelse, at udlejer opretholder den gennemgribende forbedring af lejemålet. Heri ligger et krav om, at udlejer skal sikre, at forbedringerne til stadighed forbedres og om nødvendigt fornys.

Det er dog ikke enhver forringelse af forbedringerne, der kan begrunde en ændring i lejens fastsættelse. Således er det et krav, at udlejer væsentligt har tilsidesat sin pligt til at opretholde forbedringerne, før forbedringen ikke er opretholdt.

Opretholder udlejer ikke forbedringerne, er konsekvensen, at lejen skal være en omkostningsbestemt leje. Hvis udlejer på ny vil kræve en leje efter reglerne om gennemgribende forbedrede lejemål, må udlejer igen istandsætte og forbedre lejemålet.

Tilbage