HVAD FØR UDLEJER, HVIS HAN VIL FORHØJE LEJEN PGA. STIGNINGER I SKATTER OG AFGIFTER ?
       
09.11.18


1. Indledning

Ejer man fast ejendom, er det ikke til at komme uden om, at der medfølger en pligt til at betale skatter og afgifter. Skatter og afgifter vil over tid ændre sig, og spørgsmålet er, hvad kan udlejer gøre i den situation?

Efter lejelovens §§ 50 til 52 har udlejer mulighed for at kræve en lejeforhøjelse, hvis der sker en stigning i de skatter og afgifter, der hviler på ejendommen, men hvordan gennemføres lejeforhøjelsen, og hvad skal udlejer være opmærksom på?

Disse spørgsmål vil blive behandlet i det følgende.

2. Hvilke skatter og afgifter kan begrunde en stigning?

Stiger ejendomsskatten, eller pålægges ejendommen nye eller forøgede afgifter til vand, el, renovation, wc, skorstensfejning eller andre afgifter fastsat af det offentlige, kan udlejer forlange, at udgiften (stigningen) bliver udlignet gennem en lejeforhøjelse for de lejligheder og lokaler, som skatten og/eller afgiften vedrører.

Forudsætningen for, at en afgift kan begrunde en lejeforhøjelse, er, at afgiften har karakter af en driftsudgift, og at afgiften opkræves af det offentlige efter fastsatte takster.

Derudover bemærkes, at udlejer i lejeforhøjelsen kun kan medtage den del af afgiftsstigningen, der skyldes takstmæssige stigninger beregnet ud fra ejendommens normale forbrug.

I forhold til den enkelte lejer er det endvidere et krav i uregulerede kommuner, at skatten og/eller afgiften knytter sig til det/de lokale(r), vedkommende lejer.

Vedrører en afgift eksempelvis kun den del af ejendommen, som anvendes til erhverv (eksempelvis den kommunale dækningsafgift), kan afgiften kun begrunde en lejeforhøjelse overfor erhvervslejerne i ejendommen og ikke boliglejerne.

Er ejendommen derimod beliggende i en reguleret kommune, vil udgiften blive fordelt på alle lejere, også selv om den - som eksempelvis den kommunale dækningsafgift – kun vedrører en del af ejendommen.

Det er ikke en betingelse, at udlejer har betalt udgiften til det offentlige for, at udlejer kan kræve lejen forhøjet. Udlejere af visse fredede ejendomme, kan endda indregne grundskylden i opgørelsen af skatter og afgifter, selvom ejendommen er fritaget for grundskyld.

En aftalt uopsigelighed i lejeforholdet vil heller ikke afskære en forhøjelse af lejen.

3. Hvornår og hvordan varsles stigningen?

3.1. Opgørelse af stigning
Stiger skatterne og afgifterne, kan udlejer varsle en lejeforhøjelse overfor sine lejere, men lejeforhøjelsen er kun gyldig, hvis varslingen lever op til en række krav.

Varslingen skal indeholde en beregning af lejeforhøjelsen, og da denne baserer sig på en opgørelse af stigningen i skatter og afgifter, er det nødvendigt, at udlejer oplyser størrelsen af de skatter og afgifter, der danner grundlag for beregningen.

Der stilles dog ikke krav om, at udlejer skal fremlægge dokumentation for de enkelte udgifter, eksempel ejendomsskattebilletten for ejendommen.

Varslingen skal endvidere indeholde oplysning om, at lejer har ret til at gøre indsigelse mod varslingen senest 6 uger efter modtagelsen af varslingen, hvis lejer ikke kan godkende lejeforhøjelsen.

Endelig skal varslingen være skriftlig. Er lejeforholdet indgået før den 1. januar 2018 skal varslingen sendes med post, og af bevismæssige årsager bør varslingen sendes anbefalet eller med afleveringsattest. Er lejeforholdet indgået efter den 1. januar 2018 kan varslingen som udgangspunkt foretages via elektronisk kommunikation, eksempelvis pr. e-mail. Udlejer skal dog være opmærksom på, at udlejer har forsendelsesrisikoen ved varslingen, hvilket betyder, at udlejer skal kunne dokumentere, at varslingen er kommet frem. Sendes varslingen pr. e-mail, bør udlejer sikre sig dokumentation for, at varslingen er kommet frem ved at bede lejer om at bekræfte modtagelsen.

Hvis ikke varslingen indeholder ovennævnte oplysninger (opgørelse af lejeforhøjelsen, beregning af lejeforhøjelsens fordeling og oplysning om lejers ret til at gøre indsigelse), og meddeles skriftligt, er varslingen ugyldig.



3.2. Fordeling – lejen
Lejereguleringen sker på baggrund af en samlet opgørelse af stigningen af skatter og afgifter vedrørende ejendommen.

Stigningen fordeles derefter på ejendommens lejligheder og lokaler. Princippet for, hvordan stigningen fordeles, afhænger af, om lejemålet er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune.

3.2.1. Uregulerede kommuner
Hvis ejendommen er beliggende i en ureguleret kommune – og dermed ikke er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje - fordeles lejeforhøjelsen som udgangspunkt ud fra den gældende leje. Er der ikke fastsat nogen leje, deles lejeforhøjelsen efter lejeværdi.

Fordelingen foretages uden hensyntagen til, om alle lejligheder/lokaler er udlejet, og uanset om det er aftalt med visse lejere, at de er fritaget fra skatte- og afgiftsforhøjelser.

I langt de fleste tilfælde vil der være fastsat en leje, og her skal stigningen i skatter og afgifter fordeles efter lejens størrelse. Bemærk, at det er den egentlige leje, der danner grundlag for fordelingen, og ikke lejerens samlede betalinger inklusive acontobidrag mv.

På baggrund af den gældende leje beregnes hver lejligheds andel af stigningen:

Lejlighed Leje/md. Andel af stigning i skatter og afgifter
Lejlighed 1 Kr. 6.500 6.500 / 17.000 * 100 = 38,24 %
Lejlighed 2 Kr. 5.500 5.500 / 17.000 * 100 = 32,35 %
Lejlighed 3 Kr. 5.000 5.000 / 17.000 * 100 = 29,41 %
I alt Kr. 17.000

Hvorvidt det er lejen på varslingstidspunktet eller lejen på det tidspunkt, hvor lejeforhøjelsen skal have virkning fra, der lægges til grund for fordelingen, er ikke afklaret i retspraksis.

3.2.2. Regulerede kommuner
Hvis ejendommen er beliggende i en reguleret kommune – og dermed er omfattet af reglerne om omkostningsbestemt leje – skal skatte- og afgiftsforhøjelser fordeles på samme måde som den omkostningsbestemte leje.

Det betyder, at fordelingen mellem beboelsesdelen og erhvervsdelen i ejendommen først skal ske efter bruttoetageareal. Den indbyrdes fordeling mellem beboelseslejemålene skal herefter ske efter deres indbyrdes værdi. Det samme gør sig gældende for erhvervslejemålene, men dette udgangspunkt kan afviges, og ofte vil fordelingen mellem erhvervslejemålene i stedet for ske på grundlag af de indgåede aftaler.

Har man i erhvervslejeaftalerne ikke taget stilling til spørgsmålet, vil som »tilbagefaldsregel« gælde, at den lejeforhøjelse, der falder på »erhvervsdelen«, skal fordeles mellem erhvervslejemålene i forhold til gældende leje, respektive lejeværdi.

3.3. Hvornår gælder lejeforhøjelsen fra?
Lejeforhøjelsen kan opkræves med tre måneders varsel. Lejeforhøjelsen kan dog ske med virkning fra det tidspunkt, hvor udgiften blev pålagt ejendommen, hvis kravet fremsættes senest 5 måneder efter dette tidspunkt.

Skatter og afgifter vil næsten altid blive pålagt en ejendom pr. 1. januar, og hvis lejeforhøjelsen varsles senest den 31. maj, kan lejeforhøjelsen kræves med virkning fra den 1. januar, hvor udgiften blev pålagt ejendommen.

3.4. Hvad gør udlejer, hvis udlejer har glemt reguleringen?

3.4.1. Glemt regulering
Det sker, at udlejer ikke er opmærksom på, at skatterne og afgifter stiger, og følgelig heller ikke får krævet en lejeforhøjelse. Men hvad kan udlejer så kræve af sine lejere, når udlejer regulerer lejen?

Hvis udlejer i flere år ikke får reguleret lejen, er det kun det sidste års stigninger, der kan opkræves med tilbagevirkende kraft (fra den 1. januar, hvis lejeforhøjelsen varsles senest den 31. maj). Den øvrige del af stigningen kan kun opkræves fremadrettet med 3 måneders varsel.

3.4.2. Glemt regulering og lejerskifte
Udgangspunktet er, at leje, der aftales med en ny lejer, omfatter skatter og afgifter på overtagelsestidspunktet. Det betyder, at udlejer ikke kan kræve skatte- og afgiftsforhøjelser overfor den nye lejer vedrørende tiden forud for overtagelsesdagen.

Hvis udlejer er opmærksom på, at der er et efterslæb, kan det dog aftales med den nye lejer, at en senere lejeforhøjelse tager udgangspunkt i de skatter og afgifter, der rent faktisk er indregnet i lejen.

I § 3 (Betaling af leje) i typeformular A, 9. udgave, kan man således angive, at der i lejen indgår skatter og afgifter fra et tidligere tidspunkt end overtagelsesdagen. Anfører udlejer her blot overtagelsesdagen, mister udlejer de stigninger, der vedrører tiden før overtagelsesdagen.

3.5. Konsekvensen af andre lejeforhøjelser efter overtagelsesdagen
Gennemfører udlejer efter lejeforholdets ikrafttræden en skatte- eller afgiftsforhøjelse, skal en senere skatte-/afgiftsforhøjelse naturligvis tage afsæt i skatterne og afgifterne, der dannede grundlag for den seneste forhøjelse.

Hvis der sker en lejeforhøjelse efter reglerne om det lejedes værdi, er det ligeledes kun udviklingen i skatter og afgifter i perioden fra den seneste lejeforhøjelse, der kan begrunde en forhøjelse.

4. Indsigelse

Som nævnt har lejer 6 uger – regnet fra modtagelsen af varslingen – til at gøre indsigelse mod skatte- og afgiftsforhøjelser. Gør lejeren indsigelse mod lejeforhøjelsen, skal lejer begrunde sin indsigelse og angive, hvad lejer mener, der er forkert i varslingen. Afgiver lejer kun en neutral og ukonkret indsigelse, er indsigelsen ugyldig.

Hvis lejer (gyldigt) gør indsigelse mod lejeforhøjelsen, og udlejer ønsker at fastholde lejeforhøjelsen, skal spørgsmålet indbringes for huslejenævnet senest 12 uger efter varslingen kom frem til lejer.

5. Nedsættelse
Det kan ske, at skatter eller afgifter, der påhviler ejendommen, bortfalder eller reduceres, og i den situation skal udlejer sætte lejen ned. Lejenedsættelsen beregnes på samme måde og ud fra samme principper som lejeforhøjelser. Til forskel fra en lejeforhøjelse er der ikke særlige krav til, hvordan varslingen skal udformes bortset fra, at den skal være skriftlig og meddeles senest 6 uger efter udlejers modtagelse af meddelelse om skatte- og afgiftsnedsættelsen.

Tilbage