HVORLEDES FORHOLDER UDLEJER SIG MED FORBEDRINGSFORHØJELSER VED GENUDLEJNING
       
Af Cand. jur Ulrik Kjær
09.11.18


I henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 9 kan der ved lejeaftalens indgåelse ikke aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen. Denne bestemmelse modereres ved en bestemmelse i Boligreguleringslovens § 5, stk. 10, hvorefter reglen i stk. 9 dog ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.

Samspillet mellem disse to bestemmelser var bl.a. temaet i en afgørelse fra Vestre Landsret i foråret 2018.

Sagens baggrund:

I perioden fra den 15. november 2013 til 15. januar 2015 lejede en lejer en lejlighed til en årlig leje på 46.764 kr. I lejen var der bl.a. indeholdt 5 forbedringstillæg. Forbedringerne bestod i:
• Etablering af postkasseanlæg (lavet i 2009)
• Udskiftning af entredøre til branddøre (lavet i 2010)
• Etablering af maskinvaskeri (lavet i 2012)
• Låseanordning på ejendommens affaldscontainere (lavet i 2013)
• Montering af et trægulv på et malet cementgulv (lavet i forbindelse med lejers indflytning)

Lejeren indbragte sag for huslejenævnet, der nedsatte lejen til 43.472 kr. årligt, især fordi nævnet underkendte de 5 forbedringstillæg. For så vidt angik de 4 første forbedringer blev de tilsidesat i medfør af boligreguleringslovens § 5, stk. 9, som mere byrdefulde vilkår, da forbedringerne ikke var varslet over for et flertal af de øvrige lejere i ejendommen. Vedrørende gulvet fandt nævnet ikke, at der var tale om en forbedring.

Afgørelsen fra Huslejenævnet indeholdt også andre elementer, men i det følgende koncentreres der alene om de 5 elementer, der er nævnt ovenfor.

Boligrettens dom:

Udlejer indbragte nævnets afgørelse for boligretten med påstand om, at lejer skulle anerkende den aftalte leje på 46.764 kr. Omvendt nedlagde lejer påstand om, at Huslejenævnets afgørelse blev stadfæstet for så vidt angår de 5 punkter.
Boligretten nåede for så vidt angår de 5 punkter frem til følgende resultat:

• Rettens medlemmer var enige om, at opsætning af postkasser kunne anses for en forbedring, der efter boligreguleringslovens § 5, stk. 1, kan indgå i beregningen af huslejen, medmindre dette er i strid med reglen i § 5, stk. 9. To af rettens medlemmer fandt under hensyn til arbejdets ukomplicerede karakter, og da det kunne lægges til grund, at der ikke har været afholdt udgifter til rådgivere, at der ikke var grundlag for at medtage et udokumenteret tillæg for rådgiverudgifter på 10 % ud over et tillæg på 5 % for administration. Et af rettens medlemmer fandt, at udlejer var berettiget til at tillægge 10 % til rådgiverudgifter og 5 % til administration.

• Rettens medlemmer er enige om, at opsætning af nye brandsikre døre kunne anses for en forbedring. To medlemmer fandt dog, at der ikke kun medtages udgift til maling af trappe, idet dette måtte anses for vedligeholdelse. Disse to medlemmer kunne desuden godkende et udokumenterede tillæg for rådgiverudgifter på 10 %, men ikke derudover 5 % til administration. Et af rettens medlemmer fandt, at udlejer var berettiget til at medtage malerregningen i beregningsgrundlaget, og at det kunne anses for passende, at der var foretaget et fradrag på 25 % i forhold til alle udgifterne. Dette medlem ville tillige anerkende såvel tillæg på 10 % til rådgiverudgifter og 5 % til administration.

• Rettens medlemmer var enige om, at etableringen af et fælles vaskeri med vaskemaskine og tørretumbler kunne anses som en forbedring, og rettens medlemmer var enige i, at der ikke skulle medregnes 5 % til administration.

• Rettens medlemmer var ligeledes enige om, at udgiften til en låseanordning kan anses som en forbedring.

• Gulvmodernisering i 2013. To af rettens medlemmer (et andet flertal end i de foregående 4 punkter) fandt det godtgjort, at der var foretaget en forbedring af gulv i gang. Et af rettens medlemmer fandt at gulvarbejdet alene kunne anses for at være vedligeholdelse.

Boligretten skulle herefter tage stilling til, om den aftalte leje skulle nedsættes i medfør af BRL § 5, stk. 9, fordi vilkårene var mere byrdefulde for sagsøgte end for de øvrige lejere i ejendommen. Som sagen var oplyst for boligretten, måtte det lægges til grund, at der ikke på det tidspunkt, hvor lejeaftalen blev indgået, var varslet forbedringsforhøjelser i forhold til et flertal af de 20 lejere i ejendommen.

På denne baggrund fandt to af boligrettens medlemmer at de pågældende forbedringstillæg skulle udgå af beregningen af budgetlejen, hvorefter den årlige leje i alt kan udgøre 43.516,77 kr. En voterende fandt det ikke bevist, at vilkårene var mere byrdefulde for sagsøgte lejer end for de øvrige lejere i ejendommen, og denne dommer fandt derfor ikke grundlag for at nedsætte lejen i medfør af BRL § 5, stk. 9.

Landsrettens dom:

Udlejer ankede herefter boligrettens dom. Under landsretssagen havde udlejer nedjusteret sin påstand med et mindre beløb, således at han nedlagde påstand om at lejer skulle anerkende, at den årlige leje skulle udgøre 46.365,77 kr. Under sagen i landsretten henviste udlejer til at boligreguleringslovens § 5, stk. 10 udgør en undtagelse fra § 5, stk. 9. I tilfælde af genudlejning kunne der herefter ved beregningen af den lovlige leje efter § 5, stk. 1, tillægges forbedringstillæg for postkasser, brandsikring, vaskeri og låseanordning, uanset at det ikke kunne dokumenteres, at der var varslet lejeforhøjelser for disse poster over for et flertal af de øvrige lejere.

Fra lejers side blev det gjort gældende, at der maksimalt kunne kræves administrationstillæg på 5 % af udgiften til de påståede forbedringer, idet der ikke i forhold til nogen af arbejderne havde været grundlag for at opkræve 10 % af udgiften til rådgivning og teknikerbistand.

Landsretten nåede herefter frem til følgende resultat:

• Boligrettens medlemmer havde efter besigtigelsen af lejemålet været enige om at anse opsætning af postkasser, brandsikring, maskinvaskeri og låseanordning til renovation for forbedringer. Efter karakteren af arbejderne og de oplysninger, der i øvrigt forelå herom for landsretten, fandt landsretten ikke grundlag for at tilsidesætte den enige boligrets vurdering heraf.

• Landsretten tiltrådte endvidere vurderingen fra boligrettens flertal om, at der ved etablering af trægulv oven på det malede cementgulv i gang og køkken i 2013 var sket en forbedring.

• Landsretten fandt endvidere, at der for samtlige forbedringers vedkommende kunne opkræves et tillæg for administration på 5 % af udgifterne til dækning af udlejers arbejde med administration af etableringen af forbedringerne.

• For så vidt angår brandsikring skulle der endvidere indgå et beløb til dækning af malerudgifter, som var en nødvendig følgeudgift i forbindelse med opsætningen af 20 nye branddøre. Beløbet kunne passende fastsættes til 25 % af malerudgiften. Under hensyn til arbejdets art og kompleksitet var der endvidere grundlag for at opkræve 10 % af udgifterne til rådgivning og teknisk bistand.

• Med hensyn til etablering af maskinvaskeri var der efter oplysningerne om arten og kompleksiteten af arbejdet, der indebar bygningsmæssige forandringer, efter landsrettens vurdering endvidere grundlag for at opkræve 10 % af udgifterne til rådgivning og teknisk bistand.

• Efter arten og det i øvrigt ukomplicerede arbejde med opsætning af postkasser, låseanordninger til renovation samt gulvforbedring fandt landsretten imidlertid ikke, at der for så vidt angår disse poster ud over et tillæg på 5 % for administration også kunne opkræves 10 % af udgifterne til rådgivning og teknisk bistand.

• Den samlede leje blev herefter opgjort til et beløb på 44.899,05 kr. årligt, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Landsretten slog dernæst indledningsvis fast, at der på tidspunktet for indgåelsen af lejeaftalen ikke var varslet lejeforhøjelse over for et flertal af lejere i ejendommen for så vidt angår udgiften til postkasser, brandsikring, maskinvaskeri og låseanordning renovation.

Det fremgik endvidere af en kendelse fra 2016, at Huslejenævnet havde behandlet en sag om forbedringslejeforhøjelse pr. 1. oktober 2015 over for to andre lejere i ejendommen om netop de samme forbedringer. Huslejenævnet traf dengang afgørelse om, at forhøjelserne kunne oppebæres med et lavere beløb end de, der var opkrævet over for lejeren i den omhandlede sag.

Dette skabte derfor en formodning for, at lejeaftalen med lejeren var indgået på mere byrdefulde vilkår end de vilkår, der gjaldt for de øvrige lejere i ejendommen, jf. herved boligreguleringslovens § 5, stk. 9.

Omvendt fremgik det imidlertid af boligreguleringslovens § 5, stk. 10, at reglen i stk. 9 ikke er til hinder for, at der i lejemål, som er forbedret, uden at der samtidig er gennemført en til forbedringen svarende lejeforhøjelse, ved genudlejning kan aftales en leje efter reglerne i stk. 1-8.

Landsretten lagde derfor til grund, at der var tale om en genudlejning, og at udlejer ikke havde krævet dækning for de pågældende tidligere forbedringer ved en lejeforhøjelse forud for parternes aftale. Udlejer var derfor berettiget til at oppebære den ovenfor anførte leje opgjort til 44.899,05 kr. årligt.

Afsluttende bemærkninger:

Sagen er interessant på flere måder. Dels tager den stilling til forholdet mellem boligreguleringslovens § 5, stk. 9 og stk. 10. Selvom der isoleret set kan være tale om mere byrdefulde vilkår, så kan uvarslede lejeforhøjelser godt indregnes i lejen. Dels tager landsretten stilling til hvorvidt nogle konkrete arbejder kan betragtes som forbedringer og i hvilket omfang der medregnes udgifter til administration samt rådgivning og teknisk bistand.

Dommen er trykt i T:BB 2018.578.


Tilbage