NY DOM OM ELEVATORABONNEMENT
       
Af Cand. jur Ulrik Kjær
05.11.18



Ny dom om elevatorabonnement

Selvom reglerne om omkostningsbestemt leje efterhånden har nogle år på bagen, så dukker der til stadighed nye domme op, der har til formål at afklare, hvilke udgifter, der kan indgå i den omkostningsbestemte leje. Det viser en ny dom fra Østre Landsret.

Sagens baggrund:
I forbindelse med varsling af omkostningsbestemt leje, havde udlejer medtaget en udgift til elevatorabonnementer.

Prisen for disse var opdelt i tre delelementer: Lovpligtigt eftersyn, tryghedsalarm og en post betegnet som »fuld vedligeholdelse«.

Lejerne gjorde indsigelse imod den del af udgiften, der var betegnet som vedligeholdelse, da denne efter deres opfattelse skulle dækkes af de lovbestemte hensættelser til vedligeholdelse og derfor ikke kunne optages som selvstændige driftsomkostninger på lejebudgetterne.

Der var tale om abonnementer vedrørende elevatortårne i en konstruktion af stål og glas, der var bygget uden på de eksisterende bygninger.

Af kontrakten med elevatorfirmaet fremgik, at ydelsen til fuld vedligeholdelse omfattede (1) fuld vedligeholdelse inklusive de lovpligtige eftersyn af anlægget samt assistance ved fangprøver eller syn, (2) alle forebyggende arbejder, såsom rensning, smøring, justering samt reparation eller udskiftning af alle til anlægget hørende dele, (3) tilkald ved driftstop og udførelse af reparationer, (4) rapport om eventuelle fejl og mangler, som konstateredes og skulle afhjælpes på Købers (Udlejers) foranledning, men ikke rengøring eller vedligeholdelse af stol, dør og karm mv., udskiftning af glødelamper mv., male- og bygningsarbejder eller vedligeholdelse og reparation af ventilations- og temperaturregulerende anlæg, eller ændringer af anlægget som følge af skærpede krav fra bl.a. offentlig myndighed. Parterne havde erklæret sig enige om, at den nævnte ydelse var af selvstændig karakter og ikke blot dublerede ydelsen ifølge kontrakten om lovpligtigt eftersyn.

Serviceabonnementerne dækkede således ikke f.eks. malerarbejde, selv om elevatortårnene stod udenfor og påvirkedes af vind og vejr. Konstruktionerne skulle males med brandhæmmende maling, og der skulle også nu og da udskiftes glas, hvoraf et enkelt kunne koste ca. 50.000 kr. Der er også uforudsete udgifter, bl.a. som følge af hærværk og lignende.

Under sagen dokumenterede udlejer også, at man udover udgiften til abonnementerne selv havde afholdt betydelige udgifter til vedligeholdelse, der udgiftsført på vedligeholdelsesregnskaberne efter boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b.

Boligrettens dom:
Flertallet i boligretten godkendte at udgiften kunne medtages på driftsbudgettet og dermed indgå i de varslede lejeforhøjelser. Flertallet lagde herved vægt på, at den omtvistede kontrakt således trods sin benævnelse ikke angik vedligeholdelse i lejeretlig forstand, men derimod levering af tjenesteydelser i form af arbejde mod betaling af et vederlag i penge beregnet på grundlag af den arbejdsløn, som elevatorfirmaet skulle betale til sine ansatte. Dette blev tillige støttet af, at udlejer ifølge sine vedligeholdelsesregnskaber for ejendommene, jf. boligreguleringslovens §§ 18 og 18 b, havde afholdt betydelige udgifter til det, som i lejeretlig forstand var vedligeholdelse af elevatorerne.

Landsrettens dom:
Landsretten stadfæstede boligrettens afgørelse med næsten samme begrundelse, idet retten lagde vægt på, at aftalen - uanset sin ordlyd - overvejende indeholdte driftsmæssige elementer og først og fremmest havde til formål at sikre den daglige uforstyrrede drift af elevatorerne i de pågældende ejendomme. Herudover lagde man vægt på, at udlejer også havde afholdt betydelige udgifter til vedligeholdelse af elevatorerne. Som følge heraf skulle indholdet af aftalen om »fuld vedligeholdelse« samlet set anses som en driftsudgift.

Afsluttende bemærkninger:
Dommen illustrerer, at grænsen mellem driftsudgifter (der kan medtages i den omkostningsbestemte leje) og vedligeholdelse (der ikke kan medtages) ikke er knivskarp, og at udgifter der isoleret set kan betegnes som vedligeholdelse, kan medregnes ved beregning af lejeforhøjelse.

Dommen er trykt i T:BB 2018.479 ØLD

Tilbage